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房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」?

房貸繳不出、法拍量暴增…新冠疫情恐引爆「房市斷頭潮」? 1 1024x684

新冠肺炎疫情自2020年初爆發後,全台的經濟活動都受到不少影響,房地產市場也遭受波及,不僅六都的房市交易量明顯衰退,房屋貸款繳不出來,房市景氣反指標的法拍屋案件量也大幅增加。

雙北法拍屋暴增4成,新成屋法拍也變多

 

根據台灣房屋集團統計,2021年上半年,台北市的不動產拍賣第一拍數量為211件,較去年同期增加45.5%、較前年同期增長74.4%。其中,北投區、士林區及中山區的法拍案件名列前茅,依序為46件、30件和24件。

近3年不動產拍賣第一拍待拍量

2019上半年 2020上半年 2021上半年
台北市 121 145 211
新北市 278 277 397

資料來源:台灣房屋

雙北市2021年上半年的一拍案量,多達為397件,年增幅也有43.3%,其中以汐止區的44件居冠,且債務人都是自然人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,通常不動產拍賣物件是反應至少4個月前的經濟狀況,顯示2020年底到2021年初出現許多資金周轉不靈、繳不起房貸,或是把不動產作抵押借貸後無力贖回,導致名下不動產淪為法拍的情形。

此外,根據寬頻房訊統計,近5年流入法拍市場的新成屋逐年增加,從2017年的14戶飆升到2020年的231戶,成長逾15倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,部分案件為區域小建商財務槓桿失衡導致,另一部分則是資金周轉不靈的自然人,推測也是因為受到疫情影響。

近年新成屋法拍趨勢

2016 2017 2018 2019 2020 2021/3
全國 0 14 134 200 231 32

資料來源:寬頻房訊

房市斷頭潮再現?這兩個數字是關鍵

 

今年5月份,台灣本土疫情大爆發,許多民眾都在關心,若法拍屋數量持續上升,2003年的SARS房市斷頭潮是否會再現?其實這可以透過兩個數字來判斷,一是失業率、二是房貸逾放比。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房市危機的徵兆通常是失業率在先,借款人生計出問題而無法正常還款,導致房產流入法拍市場。過去曾出現兩次法拍高峰期,分別為受到SARS和網路泡沫化影響的2004年,以及金融海嘯爆發後的2010年。

根據主計總處的統計,我們回推到2003年和2009年的8月份,當時的失業率分別為5.21%和6.13%,而今年6月份的失業率則是4.80%,距離兩次高峰還是有些許差距,但仍需持續觀察。

台灣失業率趨勢圖

失業率

資料來源:主計總處

此外,《住展》雜誌研發長何世昌指出,若房貸逾放比來到1%,則可視為警戒;若持續走高達3%,就很危險,代表房市進入空頭、房價也會跟著跌,銀行放款出去的金額遠低於抵押房的市值,整體市場就會出現問題。

房貸逾放比,是指超過一定期限未正常繳納房貸本息的放款占總放款的比率,數字愈高、代表銀行的放款品質愈差。

根據金管會統計,截至今年6月底,購置住宅貸款的逾放金額為92億元、逾放比率為0.11%,離警戒線還有大段距離。

自去年疫情爆發,政府超前部署祭出紓困振興方案,加上三大房貸政策,包括貸款本金或利息得以展延、降低首購住宅貸款利率以及央行降息等措施,都有助於減少違約風險。

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