對於現有資金較少的民眾來說，挑選中古屋是不錯的選擇，然而，你是否知道中古屋貸款成數有多高？影響中古屋貸款成數除了地點之外，還會受到哪些因素影響？本文將告訴你決定中古屋貸款成數關鍵與提高成數的辦法。
中古屋的定義是什麼？
中古屋通常有兩種定義，第一是指房屋已經使用超過3年以上、且經過1次以上轉手買賣的房屋；其次是指房屋已經有人入住，即使屋齡不足3年也可以被歸類為中古屋。中古屋也因此可稱之為二手屋。
中古屋貸款成數有多少？
由於房屋貸款的類型多元，如果要找銀行辦中古屋貸款時，銀行會優先考量申貸人本身的財力、信用條件，或房屋週遭的環境，這些都是決定銀行貸款是否核貸，或核撥金額多寡。中古屋貸款成數最高有多少？
- 中古屋：屋齡3年以上，中古屋貸款成數7成。
| 屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 | 24~30年 | 30~36年 | 36年以上 |
| 平均貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 | 7成1 | 7成 | 7成1 |
中古屋貸款成數一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成。所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，這是申貸前容易被忽略的事。
影響中古屋貸款成數因素？
雖然中古屋的房貸成數較低，但你是否知道哪些因素造成低成數嗎？本文彙整出常見影響中古屋貸款成數的因素，大致上有以下幾點：
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數（屋齡）
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況（還款能力）
- 借款人聯徵紀錄
通常屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。
提高中古屋貸款成數方法
中屋房貸款成數銀行貸款最多就7成，根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋，為該條例適用範圍。想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這3個小技巧：
- 提供其他房子做擔保
- 提供其他財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
- 找審核標準較寬鬆銀行
中古屋貸款申請管道
目前有提供中古屋貸款的管道，有銀行、融資公司和民間借貸業者。以下根據各管道的差異分別介紹。
- 銀行
申請銀行中古屋房貸，銀行首先必須考量將來房子轉手性與抗跌性，因此銀行承作中古屋貸款的意願較低，在條件審核上也較嚴格、可貸額度相對較保守。
- 融資公司
融資公司可以說是銀行之外最安全可靠的借貸管道，尤其是股票上市的大型融資公司，中古屋房貸利率不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆。
- 民間借貸
雖然民間中古屋貸款的申請條件不拘，但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議在挑選民間中古屋貸款時，仍須注意所選擇的民間借貸是否收費合理。
中古屋購買流程
購買中古屋的流程詳細說明如下：
- 議價、付訂
可以透過要約書或斡旋金的方式對房價進行議價。如果議價成功，斡旋金就會轉為訂金，通常是房屋總價的2%~5%。
此時，如果需要申辦中古屋貸款，建議可以先選定貸款銀行，並找到能符合自己的需求與能力的銀行。
- 簽訂合約
雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
- 用印交付
買賣雙方將過戶所需的身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並由買方決定貸款銀行。
- 繳稅完稅
完成簽約用印後，買方需要將對保金補足至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 移轉過戶
在稅金繳交完成後，買方可以進行過戶手續，將房屋所有權人移轉至自己名下，並設定房屋抵押權的登記。（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
- 完成交屋
在完成過戶完成後，買賣雙方進行現場點交權狀等資料，確認沒有問題後即可完成交屋手續。
買中古屋常見Q&A
- Q1買中古屋簽約時需要那些人在場？
- A1無論買房什麼房，簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
- Q2擔心中古屋的銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
- A2若是無法確定中古屋貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。
- Q3銀行評估中古屋房貸成數的重點是什麼？
- A3銀行評估房貸成數的標準，會因屋齡、落地地點、屋況、個人收入與信用狀況等，而有不同的房貸成數。
因為中古屋得轉售性和抗跌性較低，因此，銀行提供的貸款額度會通常會較低。為避免發生房貸成數不足的情況，建議在申貸前可向2~3家銀行諮詢、評估可貸款額度。
