在申請房貸時，貸款成數是影響你能貸多少的重要指標。借款人的信用評分、收入穩定性以及房屋的條件都是影響房貸成數的主因。了解這些因素，能幫助你在申請房貸時獲得更有利的條件。當無法房貸繳不出來時，申請二胎房貸是解決財務困境的一個選擇。透過二胎房貸，我們教你如何利用現有房產的價值，額外取得資金，解決眼前房貸還不出來的壓力。
一、買房貸款成數有多少？
買房是人生中最重要的決定之一，但你知道房貸成數有多少？對於第一次買屋的族群來說，了解房貸成數的計算方式與《銀行法》72–2的限貸令帶來的衝擊，是成功買屋的關鍵。
根據央行最新的打房措施，購房貸款的成數有以下調整：
- 首購族：不再有寬限期，貸款成數一般維持在80%至90%之間。
- 自然人第2戶購屋：最高可貸款成數由60%降為50%。
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款：最高成數由40%降為30%。
- 餘屋貸款：最高成數由4成降為3成。
自然人名下有房屋的第 1 戶購屋貸款將不再享有寬限期這些措施旨在抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供給無自用住宅者。
二、影響房貸成數的因素？
在買房過程中，房貸成數是決定你能貸款多少的重要因素。了解影響房貸成數的各種因素，能幫助你在申請房貸時取得更有利的條件，減少自備款的壓力，實現購屋夢想。
影響房貸成數的主要因素
1.借款人條件
- 信用評分：銀行通常會根據您的信用評分來評估您的還款能力。信用評分越高，獲得的房貸成數通常越高。
- 收入條件：穩定且高收入的借款人，取得的貸款成數較高。
- 職業穩定性：穩定的職業如醫師、律師、公務員等，銀行更願意提供較高的貸款成數。
- 現有負債比：負債比較低的借款人，可取得較高的房貸成數。
2.房屋條件
- 頭期款金額：當自備款金額越高，代表銀行房貸成數會越低。
- 房屋類型與屋齡：新成屋、預售屋通常比中古屋更容易貸到較高的成數。
- 地段與坪數：買房蛋區別也是決定貸款成數的因素之一，坐落在精華地段的房屋，因保值性高銀行貸款成數越高。
房貸成數的高低受到多方面因素的影響，透過深入了解這些因素，借款人可以針對性地改善自身條件，能更有利的貸款條件。
三、房貸繳不出來 二胎房貸能救急
在順利買房後，若面臨無法繳納房貸的困境時，二胎房貸可以作為一種緊急資金解決方案。透過二胎房貸，可以利用現有房產的價值，取得另一筆資金的方式，幫助你暫時緩解財務壓力。
然而，申請二胎房貸時，需注意相關的利率和還款條件，確保這申請之後不會進一步加重你的財務負擔。選擇合適的貸款管道，並仔細評估自身的還款能力，是申請二胎房貸的首要之急。
四、二胎房貸額度、利率比較
二胎房貸管道不同，額度與利率就會有所不同。各家銀行、融資公司的二胎房貸利率和額度有所不同，以下將為你詳細比較各銀行、貸款公司的二胎房貸方案，幫你找到最適合的二胎房貸方案。
1.銀行二胎房貸
- 貸款利率：約3%~16%
- 貸款額度：20萬~600萬
銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力較小，但銀行承作二胎的意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。
銀行二胎房貸的貸款額度，依各家銀行的規定不同、額度上限也不一樣，實際貸款額度需視借款人條件、房屋條件與貸款銀行而定。
2.股票上市融資二胎房貸
- 貸款利率：約7%~14%
- 貸款額度：最高500萬
合法的融資公司受到金管會的監管，申請流程必須遵循相關法規，讓借款人在貸款過程更加透明且安全性較高。
3.二胎房貸成數計算方法
- 銀行二胎房貸額度計算方法
房屋鑑價x可貸成數（90%）–一胎房貸設定金額
- 融資二胎房貸額度計算方法
房屋鑑價x可貸成數（120%）–一胎房貸剩餘金額
假設房屋貸款800萬，設定金額960萬，繳了10年的房貸後，一胎房貸還剩600萬，房屋鑑價1000萬為例。分別就銀行、融資兩種管道進行試算。
- 銀行二胎額度試算：1000萬x 90%–960萬 =-60→表示已無貸款空間
- 融資二胎額度試算：1000萬x100%–600萬 = 400萬→仍有相當可貸空間
表面上融資公司的二胎房貸與銀行的二胎房貸額度差不多，但兩者在貸款額度的計算方式上存在顯著差異，貸款成數也有所不同。銀行會根據房屋鑑價的90%、一胎設定金額來計算貸款成數，而融資公司的二胎房貸則以原房貸剩餘金額而定。
五、二胎房貸申請流程
申請二胎房貸的流程通常包括以下幾個步驟：
- 房屋估價：由銀行或融資公司對房屋進行現況鑑價，確定房屋市場價值。
- 準備資料：申請人需準備相關資料，包括雙證件（身分證、駕照或健保卡）、房屋或土地所有權狀影本、收入、財力證明、一胎房貸的繳款紀錄。
- 送件審核：將準備好的資料提交給貸款機構，貸款機構會根據提供的資料進行審核，核定二胎房貸額度、期數、利率及還款月付金等條件。
- 簽約對保：審核通過後，申請人需與貸款機構簽訂借貸契約書，確認貸款條件。
- 設定抵押權：至地政事務所辦理房屋第二順位抵押權設定。
- 資金撥款：完成以上手續後，貸款機構會將貸款金額匯入申請人指定的銀行帳戶。
選擇合適的二胎房貸款管道，並準備好申請時所需資料，能提高申請成功率並獲得更優惠的利率。無論是銀行還是融資公司，都有各自的申請條件要求與優缺點。銀行二胎申請流程較複雜，審核時間較長（約1~2週）；融資公司申請流程簡便，審核速度快（最快可在三個工作天內撥款）。
房貸成數受到多方面的影響，從信用評分到房屋條件都不容忽視。買房前透過改善自身條件，借款人可以獲得更高的貸款成數，減少自備款的壓力。若臨時需要一筆周轉金，二胎房貸是一種靈活的資金周轉方式，透過比較不同的利率和額度，你能夠找到最符合自身需求的貸款方案。
