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房屋貸款成數不足 汽車貸款額度高優勢曝光

房屋貸款成數不足汽車貸款優勢曝光
要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,可以針對需求做選擇,銀行房貸額度到底是怎麼計算的?銀行核貸關鍵是什麼?提高房貸額度方法可以提供財力證明、保證人、提供其他擔保品等方式。

房屋貸款成數有多少?

目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行 貸款額度 貸款銀行 貸款額度
台灣銀行 鑑價8成 兆豐銀行 鑑價8成
中國信託 鑑價85成 彰化銀行 鑑價85成
合作金庫 鑑價8成 台新銀行 鑑價8成
華南銀行 鑑價8成 永豐銀行 鑑價85成
國泰世華 鑑價8成 元大銀行 鑑價8成
富邦銀行 鑑價8成 玉山銀行 鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

舊房開價2000萬!在地人透露房價高原因

新北市房價不斷上漲,而有網友好奇,深坑大部分都是舊房子,加上生活機能並不完善,為何總價還能攀至2000萬元,不懂到底在貴什麼?而在地人也透露背後原因。

一名網友在臉書《靠北建商2.0》好奇詢問,為什麼深坑不但沒麥當勞,也沒有賣場,為什麼房價那麼貴?甚至有些中古屋的價格,還比一些機能好的地區更貴,「只因為離信義區、文山區、宜蘭近?隨便一間房價要2000萬?想知道為什麼?」

網友紛紛對此留言「我也覺得疑惑,屋齡高房價也高」、「一個交流道口,完勝」、「因為到信義區,20分鐘」、「以後還有深坑輕軌,提早卡位」、「交通位置吧」、「買賣就是一個願打一個願挨」,還有人笑說「因為雖然什麼都沒有,但你還是很想買啊」、「買一個不知道多久會實現的未來」、「有好吃的炭烤臭豆腐」、「很深的坑啊,地名很清楚」。

深坑推案量本來就不多,多為20年以上的公寓、華廈,市區平均單價從2至3字頭都有,在地房仲透露,深坑新成屋量體偏少,因稀少性推升房價,成交均價逐步站穩3字頭,部分開價上看4字頭。

房屋貸款成數不足情況

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成,我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:

1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎?

通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域 貸款成數
台北市 7~8成
新北市 5.5~8成
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7成
雲林縣 6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣 6成
南投縣、嘉義縣 5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

房屋貸款自備款不足,其他資金管道?

有的。常見的增加額度方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

新聞出處》東森新聞