買房子是人生重要的決定,但對許多人來說,能負擔得起的房子卻是一個很大的挑戰。那麼，購買法拍屋好嗎？法拍屋通常價格比較便宜，法拍屋可以貸款嗎？購買需要注意那些風險？如果你正考慮要買法拍屋，看這篇就對了。
一、為什麼房子會變成法拍屋？
法拍屋是指因為房屋擁有者，因未能準時支付房屋貸款，或其他債務，而被債權人申請法院強制拍賣房產。以下是幾種可能導致房子變成法拍屋的原因：
1.積欠銀行債務
- 銀行房貸未繳：房貸是常見的法拍屋成因之一。若借款人長期逾期未繳房貸，經銀行催收後仍未繳清，銀行便可向法院聲請拍賣抵押房屋，以償還債務。
- 信用貸款、信用卡未繳：信用貸款與信用卡也是常見的法拍屋成因。若借款人長期逾期未繳信用貸款或信用卡，累積金額過高，銀行同樣可向法院聲請拍賣債務人名下財產，包括房屋。
2.積欠其他債務
除了銀行債務之外，法拍屋也可能來自於積欠其他債務，例如：
- 積欠國、地稅：若納稅人長期積欠國、地稅，國、稅機關也可能依法向法院聲請強制執行，拍賣納稅人名下的房屋。
- 積欠管理費：若住戶長期積欠大樓管理費，經催收仍未繳納，管委會也可能依法向法院聲請強制執行，拍賣住戶名下的房屋。
3.房屋共有糾紛
若房屋有多位共有人，因繼承、分割等因素發生糾紛，無法達成協議，其中一方也可向法院聲請拍賣該房屋。
無論是哪種原因造成房子被法拍，法拍屋都是銀行或政府為了收回貸款，或補償其他債務，而進行的房屋拍賣的結果。
二、買法拍屋可以貸款嗎？
買法拍屋可以貸款嗎？答案是可以的。不過，購買法拍屋的借款人，無法申請一般的銀行房屋貸款，這是因為法拍屋有所有權上的風險，因此，一般房貸銀行多半不願提供貸款。
- 一般房屋貸款
是借款人向銀行貸款購買房屋，貸款標的為房屋本身
- 法拍屋貸款
是透過法院拍賣取得的房屋，貸款標的為法拍債權。
購買法拍屋必須以全現金支付，如果借款人沒有足夠資金，可以向銀行申請「法拍代墊款」。待房屋所有權移轉後，就能轉為一般房貸，透過這種方式，可以讓買受人不用一次準備龐大尾款，就能買到法拍屋。
三、買法拍屋的風險
法拍屋的價格通常較市價低廉，購買不用繳印花稅、契稅也可能會比較低，但買法拍屋也存在一些潛在風險，例如：
1.房屋狀況不明
買法拍屋通常無法內部查看，因此買家無法得知房屋的實際狀況，可能存在漏水、壁癌、輻射屋等問題。
2.擔保瑕疵責任
購買一般房屋，若入住後發現瑕疵，可向原屋主請求修繕或賠償；但法拍屋的瑕疵擔保責任由法院歸屬，購屋人需自行承擔修繕費用。
3.房屋點交困難
有些法拍屋可能存在原屋主拒絕交屋的情況，買家可能需透過訴訟程序才能點交。
4.存在潛在糾紛
法拍屋可能存在抵押權、繼承權等爭議，買家在購置前應仔細查閱相關資料。
買法拍屋前務必事前做好相關功課，同時仔細查閱拍賣公告，以免日後造成自身權益受損。
四、買法拍屋注意事項
當看中一個喜歡的法拍屋時，在購買前需要注意以下幾點：
1.拍賣次序
請確認這間房屋是第幾次拍賣，是第一拍、第二拍還是第三拍？法院通常會進行四次拍賣，如果拍賣流標，下次拍賣價格會是前次拍賣價格的80%。
2.投標時間
確定法拍屋的投標時間，通常是在開標前30分鐘進行投標，務必注意各法院公告的拍賣時間。
3.土地資訊
應仔細查看土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等相關資訊。
4.建物資訊
應確認房屋所在位置、建號、建材、樓層數、建物面積等相關資訊。
5.拍賣底價和保證金
需要確認該房屋的拍賣底價和所需準備的保證金金額。一般而言，保證金為拍賣底價的20%。
五、買法拍屋的流程
購買法拍屋的流程與一般買房的流程有所不同，大致可分為以下步驟：
1. 查詢法拍屋資訊
首先，透過司法院法拍屋查詢系統、各地方院公告欄、報紙等管道查詢法拍屋資訊，了解拍賣標的的詳細資訊，包括房屋座落、坪數、拍賣時間、底價等。
2. 現場勘查法拍屋
由於法拍屋無法事先入內查看，因此建議在拍賣前先前往現場勘查，了解房屋周邊環境、屋況等，評估自身需求與風險承擔能力。
3. 準備投標文件
需準備身分證、戶口名簿、印鑑證明等個人文件，在領取投標單和保證金信封後,填寫要投標的物件和投標價格。
4.繳交保證金
繳交保證金:繳交銀行本行支票作為保證金,若得標會納入總價,若未得標則全額退回。
5. 投標與開標
依拍賣公告所載的投標時間及地點，準時到場投標。投標方式可採書面投標或現場投標。
6. 交付尾款
在拍定後的7天內,需要將尾款補繳至法院專戶。建議事先與銀行確認是否可以提供尾款代墊服務。
7. 辦理過戶
尾款繳清後約7-10天,法院會核發權利移轉證書,再去地政事務所辦理所有權移轉。銀行會將代墊的尾款轉為房屋貸款。
六、法拍屋常見Q&A
- Q.購買法拍屋安全嗎？
- 購買法拍屋本身存在一定風險，因此若要購買法拍屋，一定要提前做好功課，包括物件現狀、法律糾紛、權狀問題等，讓風險可以降到最低。
- Q.怎麼才能找到法拍屋的資訊？
- 法拍屋的資訊通常可以通過法院公告、專門的房地產拍賣網站、或是可以從房地產仲介公司查詢。
- Q.法拍屋拍定後，多久可以拿到錢？
- 法拍屋的買受人在得標後7天內須繳清尾款，但債務人要等到3個月～半年後才能拿到拍賣價金。
法拍屋是一把雙面刃，買家若能謹慎評估、做好準備，就有機會以划算的價格購得理想房屋。但若貿然進場，可能導致荷包失血、陷入糾紛。因此，在購買法拍屋之前，務必審慎評估自身需求與能力，並做好完善的準備。
