銀行房屋貸款利率的種類，市場上比較常見就兩種：一種是固定利率、一種是浮動利率，除了政府推的一年、兩年固定優惠房貸之外，目前市場上有承做固定利率的房貸，只有壽險公司，若央行升息或降息，指數型房貸利率就會跟著調整，利用房貸試算工具，算看得出房貸成數是否符合預期，並可計算出房貸月付金及房貸利率。
房屋貸款利率是什麼？
房屋貸款利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
房屋貸款利率的組成
房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。
1.基準利率
基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。
2.加碼利率
個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用報告和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。
央行再升息 房貸利率衝新高
《新聞出處 聯合新聞網》銀行房貸利率驚驚漲，房貸族利息負擔愈來愈沉重。中央銀行昨（30）日公布，去年12月，五大銀行新承做房貸利率漲至1.864%，連13漲並創七年新高；央行經研處副處長蔡惠美指出，由於央行12月中旬再度升息半碼，預估銀行房貸利率在1月時漲幅會更為明顯。
根據央行統計，去年12月，五大銀行新承做房貸為644.95億元，月增43.65億元，房貸利率持續走高至1.864%，月增0.013個百分點。蔡惠美表示，房貸利率還未完全反映升息因素，今年1月上漲幅度會更顯著。
展望今年房市，蔡惠美說，市場走勢取決於供給及需求，除央行升息與政府打炒房政策，國內外大環境、經濟成長的不確定性也都會影響房市景氣。另外，平均地權條例已於1月三讀通過，是否會進一步對房市景氣產生影響，需持續觀察。
房屋貸款利率種類比較
除了固定型房貸利率之外，指數型房貸利率將會隨著央行升息或降息而有所波動，當基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。
| 項目 | 固定型 | 指數型 | 一段式 | 分段式 |
| 計息方式 | 利率固定 | 利率浮動 | 單一利率 | 區段計息 |
| 優點 | 利率不受市場影響，不怕升息 | 機動性高，貼近市場合理利率 | 單一利率數字，容易掌握利息支出 | 可紓解剛買房時資金不夠的壓力 |
| 缺點 | 非常態性利率方案 | 易隨升息影響房貸支出 | 還款前期壓力較大 | 還款後期壓力漸增 |
| 選擇時機 | 預期利率將長期上漲 | 預期利率將長期下修 | 資金可長期穩定負擔時 | 資金前期較緊繃時 |
房貸試算有哪些方法？
以下舉例一胎房貸（購屋貸款）與二胎房貸（二順位房貸）有哪些房貸試算的方法：
1.一胎房貸月付金試算方法：
購屋貸款的計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤。以下以房屋貸款300萬，年利率2%，貸款時間20年為例，並透過房貸試算工具，將這三種貸款的試算結果列表：
| 貸款事項 | 意義 | 總金額 （本金+利息） | 月付金 | 特色 |
| 本息均攤 （有寬限） | 貸款前期負擔較輕；寬限期結束後，還款壓力大。 | 3,666,063元 | $4,200~$15,827 | 先甘後苦 |
| 本息均攤 （無寬限） | 每個月還的金額固定。 | 3,642,335元 | $15,177 | 平均分擔 |
| 本金均攤 | 每個月的還款金額不同，前期還款壓力較重。 | 3,602,520元 | $12,521~$17,500 | 先苦後甘 |
小提醒：二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、鑫融資二胎多好幾倍，因此建議在比較二胎房貸管道時，善用二胎房貸試算工具，來驗算你的二胎房貸利率是否合理。
一胎房貸額度試算方法：
購屋貸款的申請管道以銀行為主，其可貸額度試算方法如下： 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數
2.二胎房貸額度試算方法：
二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有鑫融資公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：
(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額
(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
使用房貸試算工具要注意哪些事？
提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：
- 使用便利性
房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。
- 填寫個人資料
有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
- 資訊是否齊全
部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。
- 可貸額度計算基礎
房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。
