房貸利率種類介紹
以下介紹4種不同房貸利率種類計算方式，看完後，可以根據自身的條件做最適合的選擇：
- 指數型房貸利率
指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。加碼利率愈低、房貸利率就愈低。
※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。
- 固定型房貸利率
固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。
- 一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。
影響房貸利率、成數的房型的條件有哪些？
房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。
1.依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
2.依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
從上述可得知，銀行房屋貸款部會看借款人的條件，也會將不同完工狀態、建物類型的房子，一併列入考量，將會依照所提供的條件，提供不同的房貸利率、成數。
如何爭取更好的房貸利率？
若想要取得較低的房貸利率，還能從以下方面著手：
1.信用狀況
查看聯徵中心的信用評分，加上平時繳款的狀況，例如：信用卡是否定期準時繳款、刷卡額度是否在合理範圍，也盡量不要有啟用過多次的信用卡循環次數或不要每個月都刷滿額度等，減少信用分數被扣分的情況。
2.負債比
每月所有債務支出佔淨收入的比例，所以除了房貸之外，如果也有信用貸款或車貸都會計算在內，一般會建議控制在30%左右才不會負擔太重。
3.還款能力穩定性
銀行核貸時，短期、零星次數的大筆資金入帳，跟長期、穩定的收入，通常銀行會比較偏好後者，因為這一般代表著貸款人的還款能力較穩定。 (文章摘錄於《今周刊》)
政策優惠房屋貸款方案，房貸利率有何不同？
選擇政策優惠房屋貸款方案，如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等，都有機會取得較低的房貸利率。
1.青年安心成家購屋貸款
財政部青年安心成家購屋貸款，是由政府協調公股銀行開辦，專屬首購族的優惠房屋貸款方案，利率選項有三種，分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率，一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率：1.775%
- 分段式機動利率：1.565%（首2年）→1.865%
- 混合式固定利率：1.745%（第1年，固定利率）→1.845%（第2年，固定利率）→1.865%（第3年，開始以機動利率計息）
2.軍公教房屋貸款
以軍公教的身分申請房貸，銀行對於貸款條件則會更為友善。目前銀行對軍公教房貸的利率，約在1.685%~7.65%之間。
軍公教貸款利率雖然普遍比較低，但是「軍公教」畢竟是軍人、公務人員和教職人員三大族群的代稱，每個人的職級收入、過往信用都不相同，真正取得的利率也會不太一樣。
3.自購住宅貸款利息補貼
內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案，並持銀行核定的房貸利率，向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同，可以取得不同的利率減免優惠。
- 第一類：基準利率減0.533%（目前為0.312%）
- 第二類：基準利率加0.042%（目前為0.887%）
買房頭期款常見Q&A
- Q1買房頭期款需要幾成？
- A1買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
- Q2買房可以申請全額貸款？
- A2過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
- Q3房屋貸款的期限怎麼選？房貸利率會影響嗎？
- A3很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。
銀行房貸利率較低，但也不是人人都能拿到的，怎麼貸才能取得最優惠的房貸條件，除了個人的信用狀況、財力條件之外，銀行也會將房屋的條件列入考量。若想要評估房貸額度與利率，除了透過比較各家銀行的房貸方案外，也能利用房貸試算工具掌握。
