當需要資金時，房屋的價值相對較高，又具有保值性，因此成為金融機構相當歡迎的擔保品，許多人以為除了買賣或出租外就沒有其他的使用管道，但其實就算房貸未繳完，也能利用房貸增貸、房屋轉貸、房貸轉增貸，甚至是二胎房貸來進行資金的週轉，哪一種對你更有利？不妨跟著本文了解其中的門道。
1、什麼是房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸？
(1)房貸增貸
房貸增貸就是在原來的房貸銀行，再增加一筆房貸，利用同一間房屋向原貸款銀行打新的合約，等同有2個房貸合約，額度最高則是以銀行評估現值房價金額而定，通常為鑑價金額7~75成。
由於房貸相較於車貸、信貸、機車貸款等項目，利率較低且額度較高，因此常有人藉此理財與周轉，通常可增貸的額度會與已還款的金額成正比，也會衡量申貸人的還款狀況及財力情況。
(2)房貸轉貸(貸款餘額平轉)
房貸轉貸就是將原有的房貸從A銀行轉到B銀行，通常會這樣做是希望能夠將既有的房貸利率降低，並且將還款期限拉長，這樣做有可以有效降低每月還款金額、降低還款壓力的好處，但需要注意的是：這樣等於重新辦理房屋貸款，會有新房貸的作業手續費支出，所以申貸前必須評估省下的利息，是否划得來？
(3)房貸轉增貸
房貸轉增貸就是將房貸轉貸到另一家銀行，並增加所需資金出來，也可以稱：房貸搬家，房貸轉增貸各有優缺點，優點就是可以取得所需資金，缺點就是可能必須放棄原房貸的低利率，與轉貸同時需負擔的成本等。
2、房貸增貸的優點及缺點
【優點】
1.利率低
在消費性金融中，房貸屬於利率最低的一種，房貸增貸的利率約1.37%~2.52%，相比汽車貸款的6%~15%及信用貸款的3.28%~16%，利率相對低許多，因此常有人利用這筆資金進行投資、買車、房屋修繕或是其他規畫用途。
2.還款年限長
房貸增貸申請後，新的增貸款項年限最長為20年，由於還款年限較長，因此還款壓力會較小。
3.申請簡便
由於房貸增貸是向原有的銀行辦理，因此銀行會有先前房貸繳款的紀錄、房屋資料等，僅須提供最新的財力資料，銀行就可以進行審核，因此作業時間會較短，若增貸的金額加上原房貸餘額超過設定值，只要在撥款前再針對額度不足的部分進行「追加設定」即可，甚至可以自行送件，不須再多花一筆代書費用。
4.維持原有優惠
若購屋時申請的貸款為優惠專案，房貸的利率已經非常優惠，若房貸轉貸有可能反而會損失原有的優惠利率，若直接申請增貸就能繼續使用既有的優惠利率。
【缺點】
1.審核嚴格
這是所有增貸申請者最常遇到的問題，銀行對於案件的評估非常嚴格，只要負債比大於60%、或信用評分低於600分、房屋增值空間少或是近期才增貸過，都有可能造成案件不通過。
2.額度較低
銀行除了審核嚴格外，對於案件的額度評估，也是相當保守，通常原貸款銀行的估價額度，會比買賣案件的估價額度低，所以增貸的額度通常是較低的，除非貸款已經繳款很久了，償還的貸款本金較多，才有可能核准大額度的資金。
3、房貸轉貸、房貸轉增貸的優缺點
【優點】
1.有機會降息
若在原銀行的利率在2%左右時，想跟銀行談降息幾乎不可能，但這時若其他銀行有更好的利率時就可以考慮轉貸，目前銀行轉貸的優惠利率最低在1.31%左右，長期來看可有效降低利息支出。
2.能多貸出資金
同一棟房子由不同銀行進行評估，可能會有不同的鑑價結果，第二間銀行為了爭取客戶將貸款轉過來，通常會願意提供較好的貸款條件，因此有機會多獲得一筆資金能運用。
3.延長還款年限
例如：原本500萬、利率2%的貸款，分20年本息攤還，每月的還款金額在25,294元，若繳款10年後餘額約為273萬，此時將貸款轉至新銀行，利率相同是2%，但繳款期限仍為20年，此時每月的繳款金額為13,811元，等同每月少繳11,483元，可有效降低還款壓力。
【缺點】
1.放棄優惠利率
目前政府針對房屋首購族有推出優惠利率，若是轉到新銀行不一定能拿到相同的優惠，需要先做好功課確認，是否轉增貸比較划算，否則有可能反因此繳更多。
2.貸款條件不一定變好
當您在進行轉貸時，銀行除了針對房屋重新鑑價外，也會依據申貸人的財力狀況及信用評比進行衡量，若收入與信用相比之前較差時，就有可能反而影響額度、利率甚至過件率。
3.申請成本較高
在申請轉貸及轉增貸時，等同向新銀行重新辦理一次貸款，先前申貸時要辦理的文件與程序都需要重新跑流程，除了向新銀行要支出的手續費、代書費、地政設定費外，若原房貸仍在綁約期限內，甚至還要再加上原銀行的房貸違約金，申辦時間約需15個工作天。
4、房貸轉貸、房貸轉增貸的費用
(1)手續費
轉貸視同新申辦房貸，銀行在申辦時會收取帳管費、徵信作業費等的費用，大約落在5,000~12,000元左右。
(2)地政設定費
辦理房屋轉貸、房貸轉增貸時，需要至地政事務所進行抵押權設定，設定規費則為設定金額1/1000，以貸款100萬計算，則設定金額為120萬，地政規費則為1200元，代書費為4500~8000元，書狀費每張80元，並須做原銀行抵押權的塗銷；塗銷前銀行抵押權的代書費用約1,500~2,500元。
(3)提前清償違約金
銀行的房貸通常都會綁約，綁約期限一般都是1~3年，若在綁約期間內提前清償，則須繳交提前清償違約金，違約金的計算方式則依各家銀行規定，通常為本金餘額的0.5%~1.5%不等。
例如綁約期間若為3年，第一年結清貸款的違約金約為本金的1%、第二年為0.75%、第三年為0.5%等。
5.房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸哪種適合我？
(1)房貸增貸
- 小資金需求
- 原貸利率更優惠
- 仍在綁約期內
若原本的房屋貸款利率相當優惠，就不適合轉貸，且也需要評估轉貸的成本，若需要的資金額度不大，房貸的還款紀錄也正常，那麼建議可向原貸款的銀行申請房屋增貸，會較適合目前情況。
(2)房貸轉貸
- 原房貸利率偏高
- 延長還款年限
- 降低月付金
如果你發現你的房貸利率偏高，與原房貸銀行談降息，原貸款銀行不願意降息給你，或是降低的利率僅0.1~0.2%左右，與目前市場行情差距太大，而且你的貸款已經過了綁約期，這時候你就可以多加詢問銀行轉貸利率與條件，選出條件最優惠的兩家送件申請，進行轉貸。
(3)房貸轉增貸
- 房貸增貸額度太低或遭原貸款銀行婉拒
- 延長還款年限
- 資金額度需求較大
通常會考慮房屋轉增貸的人，就是申請房屋增貸核准額度很低，根本不符合資金需求，或是遭原貸款銀行婉拒，為何銀行會這麼嚴格呢？銀行的估價通常會趨於保守，常會比市價再低上1、2成，建議可先上實價登錄查詢鄰近的房屋成交行情，或是請轉貸的銀行先初步進行評估，但需注意不要同時送多家銀行進行比較，否則有可能造成聯徵多查的狀況，反而會影響過件機率。
房屋增貸、轉貸、轉增貸適合對象比較表
| 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋轉增貸 | |
| 貸款方式 | 向原貸款銀行申請房貸增貸 | 將房貸轉貸至另一家銀行 | 將房貸轉至另一家銀行，並增貸資金運用 |
| 適合對象 | *小資金需求 *保留原貸款優惠利率 *綁約期內 |
*利率降低 *延長還款年限 |
*利率降低 *延長還款年限 *資金需求額度較大 |
| 注意事項 | *額度較小 *過件率較低 |
轉貸需支付成本 | *新銀行給的利率是否符合需求 *轉貸需支付成本 |
資料整理：123貸
6.房貸轉貸、房貸轉增貸利率與額度
各家銀行都會針對房屋轉貸、房貸轉增貸推行優惠方案，以下列出各家銀行的額度、利率等資料比較表：
| 銀行 | 額度 | 年利率 | 還款年限 | 寬限期 | 費用 |
| 永豐銀行 | 最高85% | 1.33%起 | 最長30年 | 最長3年 | 5,000元起 |
| 國泰世華 | 最高80% | 1.37%起 | 未提供 | 最長2年 | 5,000元~20,000元 |
| 中國信託 | 最高85% | 1.35%起 | 最長30年 | 最長3年 | 8,500元 |
| 台新銀行 | 最高80% | 1.45%起 | 最長20年 | 最長3年 | 8,000~10,000元 |
| 王道銀行 | 最高85% | 1.65%起 | 最長40年 | 最長2年 | 6,000元 |
| 渣打銀行 | 最高85% | 1.31%起 | 最長30年 | 最長1年 | 最低0元 |
| 兆豐銀行 | 最高80% | 1.35%起 | 最長30年 | 最長3年 | 5,300元 |
| 凱基銀行 | 最高85% | 1.35%起 | 最長20年 | 未提供 | 5,000元 |
| 遠東商銀 | 未提供 | 未提供 | 最長30年 | 未提供 | 5,000元 |
| 上海商銀 | 未提供 | 1.52%起 | 最長30年 | 未提供 | 9,000元 |
資料整理：123貸 資料來源：各銀行網站
7.如何申請房屋轉增貸？
(1)申請資格
- 年齡20歲至65歲
- 有固定收入來源、具還款能力
- 信用正常、無不良信用紀錄
- 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常
這邊需要特別注意，若房屋為持分，則需要所有持有人都同意才行。
(2)申請文件
- 雙證件影本
- 個人財力證明
- 戶籍謄本影本
- 土地建物所有權狀影本
- 現有房貸近一年繳款紀錄
(3)申請流程
- 確認銀行方案：找尋利率與條件更優質的銀行，確認方案後提出申請。
- 收件審核：銀行收到申請後，開始進行審核的動作。
- 簽約對保：審核通過、確認合約沒問題後，便可以進入對保簽約的流程。
- 設定抵押：將轉貸的銀行設定為第二順位債權人。
- 轉貸清償：轉貸銀行代為清償原銀行的房貸餘額。
- 清償證明：原貸款銀行核發「清償證明」、抵押權塗銷同意書及其他權利證明書資料。
- 塗銷完成：申貸人持清償證明等相關文件到地政機關辦理「抵押權塗銷」，這時候，新貸款銀行的次順位抵押權，就會變成第一順位抵押權，這時銀行就會將增貸的資金，撥款到借款人的帳戶。
由於轉貸牽涉到兩家銀行的行政作業，再加上需要代償與塗銷，因此時間需要2~4周左右，因此時間成本在考量時也需估算在內。
8.若房貸增貸、房貸轉增貸都不成功，是否有其他方法取得資金？
通常會考慮房貸增貸或房貸轉增貸，就是希望能夠有一筆資金能夠靈活應用，若是二種方法都無法成功時，這時可以考慮申請房屋二胎貸款。
為什麼這時候要考慮二胎房貸呢？ 因為現今的金融法規相當嚴格，只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況，銀行都會婉拒貸款申請，這時候二胎房貸就是最好的選擇，因為二胎房貸沒有上述規範，僅評估房屋殘值，逕而決定核貸額度。
(1)二胎房貸說明
二胎房貸又稱為：二順位房貸、次順位房貸，就是房子已經有一筆房貸了，借款人利用同一棟房屋，再向第二間銀行申請一筆貸款，這筆貸款就稱為：二胎房貸，由於第二間銀行承擔較大的風險，因此通常二胎房貸的利率，相較一胎房貸來得高。
(2)二胎管道推薦
申請房屋二胎的管道大致可分為三大類，分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高，因此銀行審核的較為嚴格，再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格，所以銀行二胎的核准額度，通常是比較低的，一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。
再者，若銀行二胎房貸沒過，則建議可優先考慮好事貸好事貸的二胎房貸，好事貸二胎房貸審核相當寬鬆，核貸的條件與額度都只看房屋的殘值，聯徵報告雖會參考，但只要不是大問題，過件的機率相當高。
此外，好事貸二胎房貸最高可到500萬，且審核條件寬鬆、過件率高，核准額度較大，放款速度快，且過程透明，是民眾在銀行以外的首選管道。
二胎房貸、房屋增貸、房貸轉增貸優缺點比較表
| 貸款方式 | 二胎房貸 | 房屋增貸 | 房貸轉增貸 |
| 貸款銀行 | 新銀行 | 原銀行 | 新銀行 |
| 抵押權設定 | 直接設定第二順位 | 增貸部分需追加設定 | 先設定第二順位抵押權後，塗銷第一順位，第二順位自動前進 |
| 優點 | 流程簡單 | *利率低 *流程簡單 |
*降低利率 *延長還款年限 *取得所需資金 |
| 缺點 | *利率較高 *還款年較限短 |
*額度小 *審核嚴格 |
*審核嚴格 *轉貸成本較高 |
資料整理：123貸
9.房貸轉貸、房屋轉增貸常見問題
- Q房貸轉貸、房屋轉增貸有寬限期嗎？
- A不一定，房貸轉貸與房貸轉增貸都屬於向新銀行申請新的房貸，因此須看新銀行是否同意給予寬限期。
- Q房屋持分是否能申請房貸轉增貸？
- A可以，房屋持分只要所有的持有人都同意申貸，就可以進行申請轉貸。
- Q已申請過房屋二胎，原來的房貸能否再申請轉貸？
- A不可以，因為申請過二胎房貸的房子，會有兩筆抵押權設定，分別是一胎銀行與二胎銀行，如果房子有二胎的抵押權設定，一胎房貸是不能轉貸的。如果想要轉貸，就必須將一、二胎兩筆同時轉貸才行。
- Q如果原本有房貸壽險，申請房貸轉貸的話，房貸壽險需要解約嗎？
- A不一定，房貸壽險是指：當繳房貸的被保人在貸款期間全殘或身故，便會由壽險公司清償房貸餘額，不會讓家人再有房貸負擔。即使將房貸轉至其他家銀行，保障仍然存在，因此不須解約。
房屋除了是遮風避雨的家外，同時也是最靈活的資產，只要確認自身需求、評估好優缺點並保持良好的還款習慣，無論是房屋增貸、房貸轉增貸、二胎房貸，都可以再提供一筆靈活資金運用。
