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房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸優缺點比較,哪種適合你?這裡告訴你!

房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸優缺點比較,哪種適合你?這裡告訴你!

當需要資金時,房屋的價值相對較高,又具有保值性,因此成為金融機構相當歡迎的擔保品,許多人以為除了買賣或出租外就沒有其他的使用管道,但其實就算房貸未繳完,也能利用房貸增貸、房屋轉貸、房貸轉增貸,甚至是二胎房貸來進行資金的週轉,哪一種對你更有利?不妨跟著本文了解其中的門道。

1、什麼是房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸?

(1)房貸增貸

房貸增貸就是在原來的房貸銀行,再增加一筆房貸,利用同一間房屋向原貸款銀行打新的合約,等同有2個房貸合約,額度最高則是以銀行評估現值房價金額而定,通常為鑑價金額7~75成。

由於房貸相較於車貸、信貸、機車貸款等項目,利率較低且額度較高,因此常有人藉此理財與周轉,通常可增貸的額度會與已還款的金額成正比,也會衡量申貸人的還款狀況及財力情況。

(2)房貸轉貸(貸款餘額平轉)

房貸轉貸就是將原有的房貸從A銀行轉到B銀行,通常會這樣做是希望能夠將既有的房貸利率降低,並且將還款期限拉長,這樣做有可以有效降低每月還款金額、降低還款壓力的好處,但需要注意的是:這樣等於重新辦理房屋貸款,會有新房貸的作業手續費支出,所以申貸前必須評估省下的利息,是否划得來?

(3)房貸轉增貸

房貸轉增貸就是將房貸轉貸到另一家銀行,並增加所需資金出來,也可以稱:房貸搬家,房貸轉增貸各有優缺點,優點就是可以取得所需資金,缺點就是可能必須放棄原房貸的低利率,與轉貸同時需負擔的成本等。

2、房貸增貸的優點及缺點

【優點】

1.利率低

在消費性金融中,房貸屬於利率最低的一種,房貸增貸的利率約1.37%~2.52%,相比汽車貸款的6%~15%及信用貸款的3.28%~16%,利率相對低許多,因此常有人利用這筆資金進行投資、買車、房屋修繕或是其他規畫用途。

2.還款年限長

房貸增貸申請後,新的增貸款項年限最長為20年,由於還款年限較長,因此還款壓力會較小。

3.申請簡便

由於房貸增貸是向原有的銀行辦理,因此銀行會有先前房貸繳款的紀錄、房屋資料等,僅須提供最新的財力資料,銀行就可以進行審核,因此作業時間會較短,若增貸的金額加上原房貸餘額超過設定值,只要在撥款前再針對額度不足的部分進行「追加設定」即可,甚至可以自行送件,不須再多花一筆代書費用。

4.維持原有優惠

若購屋時申請的貸款為優惠專案,房貸的利率已經非常優惠,若房貸轉貸有可能反而會損失原有的優惠利率,若直接申請增貸就能繼續使用既有的優惠利率。

【缺點】

1.審核嚴格

這是所有增貸申請者最常遇到的問題,銀行對於案件的評估非常嚴格,只要負債比大於60%、或信用評分低於600分、房屋增值空間少或是近期才增貸過,都有可能造成案件不通過。

2.額度較低

銀行除了審核嚴格外,對於案件的額度評估,也是相當保守,通常原貸款銀行的估價額度,會比買賣案件的估價額度低,所以增貸的額度通常是較低的,除非貸款已經繳款很久了,償還的貸款本金較多,才有可能核准大額度的資金。

3、房貸轉貸、房貸轉增貸的優缺點

【優點】

1.有機會降息

若在原銀行的利率在2%左右時,想跟銀行談降息幾乎不可能,但這時若其他銀行有更好的利率時就可以考慮轉貸,目前銀行轉貸的優惠利率最低在1.31%左右,長期來看可有效降低利息支出。

2.能多貸出資金

同一棟房子由不同銀行進行評估,可能會有不同的鑑價結果,第二間銀行為了爭取客戶將貸款轉過來,通常會願意提供較好的貸款條件,因此有機會多獲得一筆資金能運用。

3.延長還款年限

例如:原本500萬、利率2%的貸款,分20年本息攤還,每月的還款金額在25,294元,若繳款10年後餘額約為273萬,此時將貸款轉至新銀行,利率相同是2%,但繳款期限仍為20年,此時每月的繳款金額為13,811元,等同每月少繳11,483元,可有效降低還款壓力。

【缺點】

1.放棄優惠利率

目前政府針對房屋首購族有推出優惠利率,若是轉到新銀行不一定能拿到相同的優惠,需要先做好功課確認,是否轉增貸比較划算,否則有可能反因此繳更多。

2.貸款條件不一定變好

當您在進行轉貸時,銀行除了針對房屋重新鑑價外,也會依據申貸人的財力狀況及信用評比進行衡量,若收入與信用相比之前較差時,就有可能反而影響額度、利率甚至過件率。

3.申請成本較高

在申請轉貸及轉增貸時,等同向新銀行重新辦理一次貸款,先前申貸時要辦理的文件與程序都需要重新跑流程,除了向新銀行要支出的手續費、代書費、地政設定費外,若原房貸仍在綁約期限內,甚至還要再加上原銀行的房貸違約金,申辦時間約需15個工作天。

4、房貸轉貸、房貸轉增貸的費用

(1)手續費

轉貸視同新申辦房貸,銀行在申辦時會收取帳管費、徵信作業費等的費用,大約落在5,000~12,000元左右。

(2)地政設定費

辦理房屋轉貸、房貸轉增貸時,需要至地政事務所進行抵押權設定,設定規費則為設定金額1/1000,以貸款100萬計算,則設定金額為120萬,地政規費則為1200元,代書費為4500~8000元,書狀費每張80元,並須做原銀行抵押權的塗銷;塗銷前銀行抵押權的代書費用約1,500~2,500元。

(3)提前清償違約金

銀行的房貸通常都會綁約,綁約期限一般都是1~3年,若在綁約期間內提前清償,則須繳交提前清償違約金,違約金的計算方式則依各家銀行規定,通常為本金餘額的0.5%~1.5%不等。

例如綁約期間若為3年,第一年結清貸款的違約金約為本金的1%、第二年為0.75%、第三年為0.5%等。

5.房貸增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸哪種適合我?

(1)房貸增貸

  • 小資金需求
  • 原貸利率更優惠
  • 仍在綁約期內

若原本的房屋貸款利率相當優惠,就不適合轉貸,且也需要評估轉貸的成本,若需要的資金額度不大,房貸的還款紀錄也正常,那麼建議可向原貸款的銀行申請房屋增貸,會較適合目前情況。

(2)房貸轉貸

  • 原房貸利率偏高
  • 延長還款年限
  • 降低月付金

如果你發現你的房貸利率偏高,與原房貸銀行談降息,原貸款銀行不願意降息給你,或是降低的利率僅0.1~0.2%左右,與目前市場行情差距太大,而且你的貸款已經過了綁約期,這時候你就可以多加詢問銀行轉貸利率與條件,選出條件最優惠的兩家送件申請,進行轉貸。

(3)房貸轉增貸

  • 房貸增貸額度太低或遭原貸款銀行婉拒
  • 延長還款年限
  • 資金額度需求較大

通常會考慮房屋轉增貸的人,就是申請房屋增貸核准額度很低,根本不符合資金需求,或是遭原貸款銀行婉拒,為何銀行會這麼嚴格呢?銀行的估價通常會趨於保守,常會比市價再低上1、2成,建議可先上實價登錄查詢鄰近的房屋成交行情,或是請轉貸的銀行先初步進行評估,但需注意不要同時送多家銀行進行比較,否則有可能造成聯徵多查的狀況,反而會影響過件機率。

房屋增貸、轉貸、轉增貸適合對象比較表

房屋增貸、轉貸、轉增貸適合對象

房屋增貸房屋轉貸房屋轉增貸
貸款方式向原貸款銀行申請房貸增貸將房貸轉貸至另一家銀行將房貸轉至另一家銀行,並增貸資金運用
適合對象*小資金需求
*保留原貸款優惠利率
*綁約期內
*利率降低
*延長還款年限
*利率降低
*延長還款年限
*資金需求額度較大
注意事項*額度較小
*過件率較低
轉貸需支付成本*新銀行給的利率是否符合需求
*轉貸需支付成本

資料整理:123貸

6.房貸轉貸、房貸轉增貸利率與額度

各家銀行都會針對房屋轉貸、房貸轉增貸推行優惠方案,以下列出各家銀行的額度、利率等資料比較表:

銀行額度年利率還款年限寬限期費用
永豐銀行最高85%1.33%起最長30年最長3年5,000元起
國泰世華最高80%1.37%起未提供最長2年5,000元~20,000元
中國信託最高85%1.35%起最長30年最長3年8,500元
台新銀行最高80%1.45%起最長20年最長3年8,000~10,000元
王道銀行最高85%1.65%起最長40年最長2年6,000元
渣打銀行最高85%1.31%起最長30年最長1年最低0元
兆豐銀行最高80%1.35%起最長30年最長3年5,300元
凱基銀行最高85%1.35%起最長20年未提供5,000元
遠東商銀未提供未提供最長30年未提供5,000元
上海商銀未提供1.52%起最長30年未提供9,000元

資料整理:123貸     資料來源:各銀行網站

7.如何申請房屋轉增貸?

(1)申請資格

  • 年齡20歲至65歲
  • 有固定收入來源、具還款能力
  • 信用正常、無不良信用紀錄
  • 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常

這邊需要特別注意,若房屋為持分,則需要所有持有人都同意才行。

(2)申請文件

  • 雙證件影本
  • 個人財力證明
  • 戶籍謄本影本
  • 土地建物所有權狀影本
  • 現有房貸近一年繳款紀錄

(3)申請流程

  1. 確認銀行方案:找尋利率與條件更優質的銀行,確認方案後提出申請。
  2. 收件審核:銀行收到申請後,開始進行審核的動作。
  3. 簽約對保:審核通過、確認合約沒問題後,便可以進入對保簽約的流程。
  4. 設定抵押:將轉貸的銀行設定為第二順位債權人。
  5. 轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行的房貸餘額。
  6. 清償證明:原貸款銀行核發「清償證明」、抵押權塗銷同意書及其他權利證明書資料。
  7. 塗銷完成:申貸人持清償證明等相關文件到地政機關辦理「抵押權塗銷」,這時候,新貸款銀行的次順位抵押權,就會變成第一順位抵押權,這時銀行就會將增貸的資金,撥款到借款人的帳戶。

由於轉貸牽涉到兩家銀行的行政作業,再加上需要代償與塗銷,因此時間需要2~4周左右,因此時間成本在考量時也需估算在內。

8.若房貸增貸、房貸轉增貸都不成功,是否有其他方法取得資金?

通常會考慮房貸增貸或房貸轉增貸,就是希望能夠有一筆資金能夠靈活應用,若是二種方法都無法成功時,這時可以考慮申請房屋二胎貸款。

為什麼這時候要考慮二胎房貸呢? 因為現今的金融法規相當嚴格,只要借款人有信用評分過低、負債比過高、卡循、無工作收入證明等狀況,銀行都會婉拒貸款申請,這時候二胎房貸就是最好的選擇,因為二胎房貸沒有上述規範,僅評估房屋殘值,逕而決定核貸額度。

(1)二胎房貸說明

二胎房貸又稱為:二順位房貸、次順位房貸,就是房子已經有一筆房貸了,借款人利用同一棟房屋,再向第二間銀行申請一筆貸款,這筆貸款就稱為:二胎房貸,由於第二間銀行承擔較大的風險,因此通常二胎房貸的利率,相較一胎房貸來得高。

(2)二胎管道推薦

申請房屋二胎的管道大致可分為三大類,分別是銀行、融資公司、民間貸款等。由於二胎的風險較高,因此銀行審核的較為嚴格,再加上銀行計算可貸額度的規則較嚴格,所以銀行二胎的核准額度,通常是比較低的,一般銀行的二胎房貸額度會落在100萬以內居多。

再者,若銀行二胎房貸沒過,則建議可優先考慮裕融新鑫的二胎房貸,新鑫二胎房貸審核相當寬鬆,核貸的條件與額度都只看房屋的殘值,聯徵報告雖會參考,但只要不是大問題,過件的機率相當高。

此外,新鑫二胎房貸最高可到500萬,且審核條件寬鬆、過件率高,核准額度較大,放款速度快,且過程透明,是民眾在銀行以外的首選管道。

二胎房貸、房屋增貸、房貸轉增貸優缺點比較表

二胎房貸、房屋增貸、房貸轉增貸優缺點比較表

貸款方式二胎房貸房屋增貸房貸轉增貸
貸款銀行新銀行原銀行新銀行
抵押權設定直接設定第二順位增貸部分需追加設定先設定第二順位抵押權後,塗銷第一順位,第二順位自動前進
優點流程簡單*利率低
*流程簡單
*降低利率
*延長還款年限
*取得所需資金
缺點*利率較高
*還款年較限短
*額度小
*審核嚴格
*審核嚴格
*轉貸成本較高

資料整理:123貸

9.房貸轉貸、房屋轉增貸常見問題

  • Q房貸轉貸、房屋轉增貸有寬限期嗎?
  • A不一定,房貸轉貸與房貸轉增貸都屬於向新銀行申請新的房貸,因此須看新銀行是否同意給予寬限期。
  • Q房屋持分是否能申請房貸轉增貸?
  • A可以,房屋持分只要所有的持有人都同意申貸,就可以進行申請轉貸。
  • Q已申請過房屋二胎,原來的房貸能否再申請轉貸?
  • A不可以,因為申請過二胎房貸的房子,會有兩筆抵押權設定,分別是一胎銀行與二胎銀行,如果房子有二胎的抵押權設定,一胎房貸是不能轉貸的。如果想要轉貸,就必須將一、二胎兩筆同時轉貸才行。
  • Q如果原本有房貸壽險,申請房貸轉貸的話,房貸壽險需要解約嗎?
  • A不一定,房貸壽險是指:當繳房貸的被保人在貸款期間全殘或身故,便會由壽險公司清償房貸餘額,不會讓家人再有房貸負擔。即使將房貸轉至其他家銀行,保障仍然存在,因此不須解約。

房屋除了是遮風避雨的家外,同時也是最靈活的資產,只要確認自身需求、評估好優缺點並保持良好的還款習慣,無論是房屋增貸、房貸轉增貸、二胎房貸,都可以再提供一筆靈活資金運用。