購買價格較便宜的中古屋需要注意什麼？中古屋價格不僅親民，公設比相對較低、室內可用空間較大，但由於屋齡高，中古屋貸款成數最高7成，想要提高銀行的房貸成數，可以從哪些方式著手？以下為你整理出購買中古屋該注意事項？3分鐘將中古屋的優缺點完整收錄。
中古屋的定義是什麼？
中古屋的定義是什麼？原則上中古屋通常是指二手屋，通常泛指房子屋齡介於3年~10年內的房子，且經過1次以上的轉手交易。
- 轉手經過1次以上買賣的房子
- 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
中古屋買氣熱絡 房市交易市場正夯
【東森新聞報導】依據內政部不動產資訊平台統計，去年Q3台南屋齡5年以下之新成屋交易佔比僅為16.5%，是自2010年以來的同期新低。對此，東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，台南新推案價格屢創新高，再加上「平均地權條例」修正案對預售屋、新成屋的換約轉售做出了嚴格的限制，預估未來市場買氣將會持續向中古屋市場湧入。
買中古屋好嗎？中古屋的優缺點有哪些？
隨著房市交易量下降，首當其衝在預售屋與新成屋的交易量，反觀中古屋惜售潮，房仲想賣好物件都沒有房子可賣，反而出現「有價無量」的情況，一旦市場出現中古屋新委售案件，就能馬上售出，為什麼新舊屋市場會落差這麼大？中古屋的魅力在哪？
中古屋的優點
- 公設比低
- 房價較低
- 使用坪數較大
- 房子坐落地點優
- 可實地勘查屋況
- 房屋選擇性較多
屋齡10年以上的中古屋公設比低，市內可使用空間放大，比起近年新蓋的房子，中古屋室內的房效率更高，根據房仲業者統計，中古屋市場交易價格比新成屋或預售屋，更為被一般民眾接受。
中古屋的缺點
- 自備款要求高
- 恐有隱形成本
- 恐有隱性缺失
中古屋的入手價格雖然比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，由於中古屋的屋齡較舊，可能還需準備一筆裝潢費、修繕費，若遇到房子有瑕疵問題，建議可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。
※依據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
中古屋貸款利率是多少？
中古屋由於是屬於屋齡較高的房子，雖實際取得的房貸利率會略高些，但利率通常相差不會太多。
| 屋齡 | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
| 0~3年 | 7成5 | 1.37% |
| 3~9年 | 7成2 | 1.42% |
| 9~15年 | 7成 | 1.45% |
| 15~21年 | 6成9 | 1.51% |
| 21~30年 | 7成1 | 1.56% |
| 30年以上 | 7成 | 1.55% |
中古屋貸款成數最多可以貸多少？
申請中古屋貸款時，銀行行員會初步依照個人與房屋的條件，進行可貸額度、利率與條件的評估，中古屋貸款額度約在七成，但要注意是銀行鑑價的6~7成，並非購入價格的6~7成，因此建議購買前先多2~3家銀行進行房貸成數的評估，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響中古屋貸款成數的4大要素
影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下4大要點：
房子類型不同影響房貸成數
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
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- 中古屋貸款成數將會因房子的格局、採光通風、有無裝潢，而影響銀行估價。
※ 對於15坪以下的套房，銀行拒絕接受申請貸款。
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屋齡不同影響房貸成數
屋齡在3-15年的房子，銀行估價會是最高的，反之房子屋齡越老，房子價格越低。
| 屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 |
| 貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 |
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房子坐落地點影響房貸成數
基本上銀行貸款成數較好的，只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市，除此之外房屋周邊若有嫌惡設施，也會影響房貸成數。
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個人財務狀況、信用條件會影響貸款成數
申請銀行房貸時，銀行就會向調閱個人信用報告，藉以了解申貸人的還款能力與信用狀況，想要取得較好的房貸成數、利率，前提必須要信用評分達600分以上，且負債比不得超過60%。
買中古屋貸款的注意事項？
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
（1）房子的條件
通常中古屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
- 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
- 房屋類型：大樓、套房、公寓等房屋類型，不同的房屋類型，銀行提供的貸款成數也會不同。
- 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
- 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
（2）自備款準備
中古屋銀行貸款成數約在七成左右，因此在買中古屋前，需準備更多自備款，其中自備款中包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，因此建議至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
買中古屋有很多眉角需要留意，由於中古屋貸款最高為7成，因此想要購買中古屋需要預備較高的自備款，建議購買中古屋前，依據您的財力、信用條件進行房貸成數試算，同時找2~3間銀行進行房屋估價，不僅可以作為購買中古屋議價的依據，也助於掌握自備款的預備。
