對於自備款較少的買房族，選購預售屋是個好選擇。預售屋不僅享有低自備款、可接受客製需求等優勢。但購買預售屋風險有哪些？挑選預售屋前，有哪些重點需要留意？快來透過本篇掌握預售屋與實價登錄有什麼密切關係是什麼？
預售屋是什麼？
預售屋就是指興建中，或尚未完工的房子。當建商已取得建築執照後，提供已規劃好的藍圖、樣品模型屋等，作為銷售標的方式。
常見買預售屋風險
由於預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性較高，連帶的也產生一些預售屋風險：
- 建商蓋一半倒閉、留爛尾樓，一案建商導致求償無門。
- 預售屋價格被炒作，銀行估價低於預期，導致房貸額度不足。
- 預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大。
- 建商違法二次施工，如有簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。
買預售屋可能遇到的風險非常多，因此建議找風評良好的建商，會比較有保障；也可以善用實價登錄查詢周邊房價，降低買到較貴的預售屋風險。
預售屋實價登錄重要性是什麼？
「實價登錄」主要目的是為了讓預售屋更公開透明，而對於房價的重要影響，有以下3點：
1.房屋價格透明度提升
因為預售屋房價的透明化，讓房屋買賣的市場不再是業者說了算，所以有助於抑制居高不下的房屋價格。
2.減少房屋買賣的糾紛
房屋的價格既然已經公開，對於買賣雙方來說，能夠更清楚地協商出雙方都能接受的房屋價格，因此可以有效降低發生糾紛的機率。
3.預售屋的價格更透明
以往預售屋的價格幾乎由建商一手操作，但在實價登錄2.0推行後，預售屋的價格與銷售狀況，必須「邊賣邊公開」，所以能大幅減少業者可以操作的空間。
預售屋與實價登錄2.0新規範
「實價登錄」一經推出後廣受民眾好評，讓有買房需求的民眾，能更清楚的知道房屋的實際價格，並減少買到房價過高，或不符實際屋況的情形發生。有鑑於此，政府遂將制度更趨完整化，趁勢推出2.0版本。實價登錄2.0變革後的新制如以下所列：
- 房屋價格以地號、門牌揭露
- 增加稽徵機關查核權；加重屢次不改正的罰則
- 預售屋紅單交易全面禁止
- 預售屋成交資訊全面納管
- 預售屋成交價格即時申報
- 預售屋買賣定型化契約須申報備查
實價登錄2.0推出，對於房價有正面的影響效果。可以幫助民眾能更貼近實際的房價與屋況的情形，讓房市資訊能更透明化與強化房市健全。
如何辦理預售屋貸款？
一般預售屋貸款成數約在70成~80成之間，實際仍會看申請人的收入、財務狀況、信用分數來作調整。
通常，建商都會有固定配合的銀行，因為是「整批分戶貸款」，能拿到較高的貸款成數，或較優惠的貸款利率，所以大部分的人，會選擇透過建商辦理預售屋貸款。
不過，如果申貸人的條件不錯，不妨找平常有在往來的銀行比較看看，通常能取較滿意的預售屋貸款。
買預售屋貸款的申請條件與注意事項？
購預售屋貸款的申請條件，如以下所列：
- 年齡限制
年滿18歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
- 財力條件
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註。
- 信用條件
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
申辦預售屋貸款前，有以下應注意事項：
（1）房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下3點：
- 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
- 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
- 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
（2）自備款準備
預售屋銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等。購買預售屋至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
預售屋貸款常見Q&A
- Q1預售屋實價登錄，需多久的時間才會顯示成交後的結果？
- A2實價登錄完成申報後45天，系統於每月1日、11日與21日會作資料更新，屆時即可查詢申報後的房屋成交價格。
- Q2零元購屋是真的嗎？
- A2除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
1.簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
2.以租金養房子
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。 - Q3預售屋可以換約嗎？
- A3基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。
購買預售屋通常能透過平面設計圖與模型來想像，因此有許多需要注意的預售屋風險。因此，挑選預售屋前，除了慎選建商與留意合約內容外，也能透過實價登錄2.0，查詢到房屋的實際價格，降低買貴與買賣合約風險的機會。
