房屋二貸好過嗎？銀行對二胎房貸條件要求非常嚴謹，若有信用評分不足或是沒有財力證明，就有可能遭到婉拒，而上市融資公司審核較為寬鬆，額度依照房屋殘值計算，撥款速度快速，稍有信用瑕疵也能申請，申請二胎房貸不僅可用來整合負債、資金周轉都沒問題，本文將為你介紹房屋二貸申請的重點，讓你申請一步就到位！
什麼是房屋二貸？
房屋二貸也可稱為二胎房貸、二順位房貸，意思就是把跟銀行貸款中的房子，再另一家銀行、融資公司（目前台灣只有 企業子公司－鑫融資股份有限公司，獨家承作二胎房貸業務）或民間貸款公司，再辦理設定抵押，另外取得一筆資金，等於名下會有兩筆房屋貸款。
房屋二貸適合我嗎？
當臨時有資金需求的時候，可以透過名下還有貸款房子，再向他家銀行或融資公司提出房貸的申請，房屋二貸申辦時間，將因不同管道而所不同，銀行通常需要2週，融資公司融資公司（鑫融資房屋二貸）僅需要2~3個工作天、民間貸款公司則是1~3個工作天，假如你有以下條件，就可以考慮申請房屋二胎：
- 多筆高利率負債整合
- 無固定薪資證明、信用評分較差者
- 增貸資金不敷使用
- 投資理財資金
- 臨時週轉資金
房屋二貸優點是什麼？
房屋二貸是許多人會利用的資金週轉方式，申請房屋二貸好處有哪些？二胎房貸有著其他貸款方案所無法達成的效果，其說明如以下所列。
1.額度較高
銀行次順位房貸的額度，約在50萬~600萬之間，貸款成數最高為房屋鑑價的85%；融資公司二順位房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款（有DBR22倍限制）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。
2.撥款速度快
備妥所需的申請文件，選擇適合的貸款管道送件申請，於簽約對保完成後約2~3個工作天，貸款方就能將所需的資金，撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款，是要方便迅速的多了。
3.活化不動產
房屋二貸是指，將還有貸款的房屋，向另一家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款。貸款方將房屋增值的部分，或已償還部份房貸而產生的可貸額度，以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下，還有一筆資金可以運用。
房屋二貸申請條件有哪些？
申請房屋二胎貸款首重申請人的條件，與房屋的狀況，只要你具備以下5個條件，申請房屋二胎機率就會很高。
- 20至65歲（鑫融資二胎房貸：年滿18即可申請）
- 房屋所有權人
- 具還款能力
- 信用評分600分以上（鑫融資二胎房貸：無重大信用瑕疵問題，皆可申請）
- 房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常
申請二胎房貸的首要條件需要年滿20歲至65歲，名下必須要有房產，且信用分數良好，先前房貸的繳款紀錄也須正常並滿一年以上，甚至需要提供明確的財力證明與收入來源。
申請時若是無財力收入證明、負債比過高或有貸款、信用卡遲繳紀錄，將會無法申請銀行房屋二胎；若是融資公司、民間二胎則完全不看個人信用紀錄，只看房屋現有殘值進行評估。
房屋二貸額度有多少？
申請房屋二貸可以拿到多少資金？根據不同申貸管道，房屋二貸額度從20萬～600萬都有：
- 銀行：20萬~350萬（房屋鑑價90%）
- 融資公司：20萬~500萬（房屋鑑價120%）
申請二胎房貸許多人在乎的就是房貸額度，其實也需要留意貸款成數是多少，通常是落在房屋鑑價的90%～120%不等。
銀行房屋二胎可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
房屋二貸利率是多少？
就房屋二貸利率來說，將因不同二胎申請管道而有所不同，目前利率大約在2.5%~36%之間：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 融資公司（ 鑫融資）：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
雖然銀行二胎房貸利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率，以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。
另外要注意的是，雖然民間二胎房貸利率最低6%，但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費，且時常以「月利率」來混淆借款人，還款方式還可能是只還利息、不還本金，因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。
以下整理各管道的二胎房貸利率及月付金試算：
| 貸款管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 民間二胎房貸 |
| 貸款利率 | 7%~14% | 2.5%~15.99% | 6%~36% |
| 月付金（貸款100萬） | 15093~18740元 | 12989~19856元 | 14609~32733元 |
| 服務費 | 無 | 無 | 貸款金額10%~15% |
| 還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 只繳息不還本 |
房屋二貸申請管道介紹
選擇二順位房貸之前，我們首先要知道，各個管道的優缺點，然後再依自己的能力，來作評估與選擇。目前台灣承作次順位房貸的管道有三：銀行（11家）、股票上市融資公司（鑫融資股份有限公司），以及民間貸款公司（以代辦/代書為例）。
1.銀行房屋二貸
依上面的說明，我們大概可以知道，在所有的申請管道中，銀行因受到政府法律的嚴格限制，放款利率與風險較其他管道低，應該是辦理二順位房貸的首選。但是，二胎房貸的承擔風險較一般房貸高（第二順位抵押權人），銀行為避免貸款收不回來的情況發生，所以審核就相對嚴格，因此能成功申請銀行二胎房貸的機會並不高。
就算通過審核，除非你各項條件俱佳（信用狀況優良、還款條件優秀）能拿到較低利率，否則銀行願意給你的利率，約落在6%~16%之間，與鑫融資的利率條件相差不多。
2.融資公司房屋二貸
融資公司目前只有鑫融資股份有限公司，獨家承作「二胎房貸」的業務，而鑫融資公司隸屬為 企業旗下子公司，貸款條件與銀行接近，審核卻比銀行寬鬆，成功申請核貸的機率有9成以上。
以鑫融資二胎房貸的額度來說，最高可到500萬（不動產鑑估淨值120%）；利率約7%~14%(與銀行差不多)；條件審核寬鬆，流程較銀行簡便（只需來電諮詢，並備妥資料申請，約3~5個工作天即可撥款）。
3.民間房屋二貸
除了銀行與融資公司外，民間的貸款管道眾多，如代書、代辦、當鋪等等。提醒你民間貸款的法律規範，目前仍不夠嚴謹完善，貸款利率也多高於法律規定（政府明令規定，貸款年利率不可高於16%）。選擇民間貸款公司借款，需要更加小心與謹慎。
房屋二胎各種申請管道優缺點比較
| 申辦管道 | 銀行 | 鑫融資 | 民間 |
| 利率 | 2.5%~16% | 7%~14% | 6%~36% |
| 風險 | 低 | 低 | 未知風險 |
| 審核 | 嚴格 | 寬鬆 | 寬鬆 |
| 額度 | 依各銀行規定 | 500萬 | 高 |
| 成數 | 房價80% | 房價110% | 不一定 |
| 手續費 | 低 | 低 | 最高 |
| 如何申辦 | 洽詢各銀行 | 請洽本公司 | X不推薦 |
房屋二貸的申請流程
房屋二貸不因管道不同而有不同的申請流程，申請所需文件可參考以下說明：
(1)房屋二貸準備文件
- 雙證件（ 鑫融資只需要提供身分證)
- 土地或建物所有權狀
- 房貸近一年繳款紀錄
- 銀行存摺影本(撥款用)
- 收入或財力證明(銀行需要)
(2)房屋二貸申請流程
- 提出申請
衡量評估自己的貸款條件，並蒐集相關的貸款資訊後，即可選定貸款管道申請。
- 條件審核
將上述的文件備妥後，送件至貸款方進行審查，並等候審查結果通知。
- 簽約對保
貸款審核通過後，將會主動聯繫簽約時間與對保。
- 設定抵押
簽約對保後，貸款專員會與你一起到地政事務所，將你名下的房屋進行第二順位抵押權設定。
- 撥款入戶
上述流程完成後，最快2~3個工作天會將貸款款項，撥款到你的指定帳戶。
房貸二貸常見問題？
- Q1房屋二貸是否有寬限期？
- A不一定。這邊需要以管道來區分，在銀行辦理的房屋二貸一律沒有寬限期；融資公司則不一，鑫融資房屋二貸則提供最長2年的寬限期；民間二貸則是各不相同，須以當時狀況而定。
- Q2辦理房屋二貸會有額外費用嗎？
- A2有的。這項是一定要特別注意的事項！有些費用是銀行、融資、民間借貸都會收取的費用，另如：開辦費（又稱帳管費、手續費）與地政設定費。
銀行來說約3,000~15,000元不等（不含地政設定費）。
融資公司則是貸款金額的1.5%+15,000元。
民間公司則是貸款金額的5%~15%。
銀行與融資公司若沒有確定要辦理基本不收費，但若是民間機構常會藉著諮詢費、代辦費這個名目額外收取費用，需要多注意。 - Q3房屋二貸我該找銀行或融資公司申請？
- A3不一定。假如你的信用狀況良好，可以向銀行申請房屋二貸；反之假如你有信用瑕疵或信用不良的情形，找融資公司申請房屋二貸的過件機率會比較高。
- Q4申請房屋二貸需要保人嗎？
- A4基本上不需要。但是若想要提高二胎房貸額度、提高過件機率，可以增加財務與信用狀況良好的保證人。
由於二胎房貸需要承受的風險較高，銀行承辦的意願較低，上市融資公司的房貸條件比銀行寬鬆，貸款成數為不動產鑑價的120％，民間貸款申請需要留意很多小細節，容易暗藏陷阱，透過本文詳細解說後，就能快速找安全又符合自身能力的貸款管道。
