房屋不僅是許多人的夢想，也是一項重要的資產。隨著房價的上漲，房屋的價值也隨之提升。除了用來居住之外，房屋還可以作為抵押品，用來申請房屋貸款。房屋貸款有哪些種類？房貸增貸、轉增貸與二胎房貸有什麼區別？這些房貸選項中，你該如何選擇最適合你的方案？本文就為你詳細解析各房屋增值貸款的特點，並且幫你快速找到最佳的房貸方案與管道。
一、什麼是房屋加值貸款？
房屋加值貸款是什麼？是指借款人因臨時有資金的需求，利用原有的房屋作為擔保，在原房貸繳款繳款一段時間後，向原房貸銀行、其他房貸銀行或其他貸款機構申辦新的房屋貸款的方式。這樣可以在不需要出售房屋的情況下，借到額外的資金，用於裝潢、修繕、購買家具等目的。坊間常見的房屋增貸、房貸轉增貸或者二胎房貸就是包含在房屋加值貸款之內。
二、房屋加值貸款方案介紹
既然房貸增貸、轉增貸與二胎房貸都可是房屋加值貸款的一種，那麼這之間有什麼差異嗎？這三者最大的共同點就是將名下登記的房子，提供設定抵押給銀行或融資公司，藉由房屋增值的空間，再取得一筆額外的資金可靈活運用。那麼你是否知道該選擇哪一種房屋加值貸款方案比較有利？首先，先為你介紹這三類房屋貸款的定義，幫助你先建立最基本的房屋加值貸款的觀念。
1.房屋增貸是什麼
當你向銀行申請了購屋貸款，在繳交了2年以上的房貸後，因為有資金週轉的需求，所以你將名下的房子，再向原本的貸款銀行申請了一筆貸款，銀行會評估房屋的價值與審核你的貸款條件後，再視情況是否放貸。若銀行同意你的申請，就會撥款到你的帳戶，而以上整個過程就是房屋增貸。
2.房屋轉增貸是什麼
房屋轉貸又稱餘額平轉。意思是指，你名下的房屋已經揹有A銀行的購屋貸款，可能因為不滿意A銀行給你的貸款利率，經溝通後A銀行不願調降利率，你就將剩下的房屋貸款轉去B銀行，讓B銀行的房屋貸款代償A銀行的貸款餘額後，此時你須向B銀行繳交貸款月付金。
3.二胎房貸是什麼
二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在房屋已經有貸款的情況下，向另一家銀行、融資公司或民間借貸公司，再申請第二筆房屋貸款，並設定房屋的第二順位抵押權。此時在你名下就會有兩筆房屋貸款，一筆是一胎房貸，而另外一筆就是二順位房屋貸款。
| 房貸加值貸款 | 房貸增貸 | 房貸轉增貸 | 二胎房貸 |
| 申請管道 | 原本的房貸銀行 | 另一家銀行 | 另一家銀行或融資公司 |
| 最高額度 | 鑑價7~8成 | 鑑價7~8成 | .銀行:鑑價9成 .融資公司:鑑價1.2成 |
| 優點 | 不用重新準備資料 | 利率較低，可取得資金 | 拿到的金額較多 |
| 缺點 | 因是認設定金額過件機率不高 | 要重新準備相關資料審核 | 月付金較高 |
三、各房屋加值貸款適合的人選
房屋增貸、轉增貸與二胎房貸適合哪些人？由於各屋貸款適用的條件不同，要辦理之前，你可以參考以下說明來先進行評估。
- 增貸適合的條件：小額資金週轉&房貸成數不高
因為銀行審核嚴格，對於增貸的額度並不會太高。所以假如你的房屋貸款成數不高，或所需要的資金並不大，可直接向原貸款銀行申請增貸，這樣可以免去在申請過程中，於時間還有費用上的浪費。
- 轉增貸適合的條件：爭取較高貸款的額度
轉增貸雖然可以取得較高額度的貸款金額，但是因為銀行審核嚴格與作風謹慎，想要申請轉增貸並不是件容易的事。
- 鑫融資二胎合適的條件：收入穩定但信用不佳、資金需求較大
如果借款人收入穩定，但沒有收入證明，或者曾有信用不良紀錄，導致無法向銀行申請房貸，那麼就可考慮申請鑫融資二胎房貸。
因為銀行審核嚴格，若是向銀行申請二胎房貸遭到婉拒，還可以向融資公司（鑫融資股份有限公司）申請。申請鑫融資二胎房貸可貸金額最高可達500萬，而且不影響原銀行的房貸合約，是你在銀行增貸、轉增貸的方式外，可以考慮借款的方式之一。
四、房屋加值貸款的管道介紹
辦理房屋增值貸款（包括房屋增貸、房屋轉增貸或二胎房貸）時，以下是常見的申請管道：
- 銀行：銀行是最常見、最常用的辦理貸款房屋管道之一，不過由於銀行作風保守，對於近期增貸的申請，或者申請條件不佳、屋況不好時，多半會予以婉拒。
- 鑫融資：與銀行不同，鑫融資的審核流程較寬鬆，即使是剛買房或房屋貸款尚餘額度較高，也有可能申請增貸。只要房屋有增值的空間，就算剛買房也可以提出申請。
- 民間：有很多民間貸款業者有提供房屋加值貸款的服務。不過部分業者可能收取不合理的費用、不合法的利息，建議一定要謹慎評估，才能避免落入陷阱。
房屋加值貸款的申請管道主要有銀行、鑫融資和民間貸款公司三種。銀行的審核條件較嚴格，但利率相對較低；鑫融資的審核條件較寬鬆，過件率較高；民間的審核條件因業者而異，申貸時的風險極高。
五、提高房屋加值貸款的策略
不論是申請哪種房屋加值貸款方案，都會因為所申請的貸款管道有不同的要求。因此想要增加房貸的核准機會，那麼你就可以從以下著手：
- 提升房屋的價值
房屋的價值是影響房屋加值貸款額度的關鍵因素。因此，可以透過改善房屋的居住品質，例如裝修等方式提升房屋的價值。
- 良好的信用評分
借款人的信用評分是銀行評估貸款風險的重要指標。因此，信用評分只要維持在600分以上，可以順利向銀行申辦。
- 其他的財力證明
銀行在審核房屋加值貸款時，最看重的是借款人的還款能力。借款人可以透過提供財力證明來證明自己的還款能力。能提供越多的財力證明，過件機率也就相對越高。
常見的財力證明包含
薪資轉帳、扣繳憑單、薪資單、薪水袋、股票投資庫存、基金對帳單、房子或土地權狀…等等。
房屋加值貸款的還款金額會增加借款人的經濟上的負擔。因此，在申請房屋加值貸款前，應做好財務規劃，確保能夠負擔每月的還款金額。
- 抵押其他擔保品
提供擔保品可以增加銀行放款的意願，因此借款人可以考慮抵押名下的房屋、汽車等作為擔保品，設定給銀行或融資公司。
- 控制名下負債比例
負債比例是指貸款人的每月收入與每月貸款支出之比，負債比例越低，代表貸款人的還款能力越強。一般來說，銀行會要求負債比例在60%以下。
申請貸款不僅要留意銀行給予的貸款條件，也要謹慎評估申貸資金是否足夠，盡量一次貸到所需資金，避免在短時間內近期增貸。
六、提高房屋加值貸款常見FAQ
- Q房屋貸款繳多久可以申請房屋加值貸款？
- 通常向銀行貸款需要一年以上才可以再貸，融資公司的部分較銀行寬鬆但也需要半年以上增貸成功的機率較高。
- Q二胎房貸是否會對原住宅貸款產生影響？
- 二胎房貸不會直接影響原住宅貸款，但需將二胎貸款與原貸款分開還款，並根據各自條件準時還款，否則可能對信用記錄有負面影響。
- Q房貸轉貸是否值得考慮？
- 轉貸值得考慮，若新銀行可提供更低的利率和更有利的貸款條件，房屋轉貸還可以延長還款期限，而且多出一筆資金可以運用。
房屋加值貸款可以幫助你解決資金的需求，建議你先評估自身的財務狀況，確保有足夠的還款能力。然後，比較不同房屋貸款方案的額度、利率和費用等，選擇適合自己需求的房貸方案。
