房屋貸款利率不是看起來的那麼簡單嗎？除了基本房貸利率，還有一個關鍵數字叫做房貸APR總費用百分率。APR包含了基本房貸利率，以及所有相關申請費用。透過這篇文章，能夠幫助你了解房貸APR的重要性，並教你如何使用房貸試算工具，找出最適合你的房貸方案。
一、房貸APR
房貸APR（Annual Percentage Rate），又稱總費用年百分率，是指將房屋貸款期間所要繳交的總費用，平均分攤在房貸期間，重新計算而成的實質房貸年利率。APR總費用年百分率包含的房貸成本有：
- 基本利率：這是申請房屋貸款的基本利率，一般購屋房屋貸款利率則約在2.176~2.5左右。
- 開辦費：這筆費用是指銀行收取一次性的，房屋貸款申請的相關手續費。房貸開辦金額約在3,000~8,000元之間。
- 保險費：如果有申請房屋貸款，有購買相關保險如壽險，或火險，其費用也會計入房貸APR。
- 其他費用：如帳管費、估價費、代書費等，這些都是房貸申請過程中，可能衍生的額外費用。
二、為什麼要看房貸APR總百分率？APR 的重要性
為什麼要看房貸APR？若在選擇房屋貸款時，僅單純比較房貸利率，將無法全面反映申請房貸的實際成本。舉例來說，在兩筆房屋貸款貸利率相同的情況下，如果其中一筆房屋貸款的手續費較高，那麼該筆房貸的實際成本就會較高。
而房貸APR總百分率就是將所有，房屋貸款的申請相關費用都納入計算，可以提供借款人一個更客觀的比較基準，能避免借款人落入「低手續費高利率」的貸款詐騙陷阱。
三、房貸APR總百分率試算
金管會特別提醒借款人，房貸APR「總費用年百分率」並不等於借款利率。透過房貸試算APR工具，能將房貸期間內所有相關費用，如利息、手續費、開辦費、帳務管理費費等平均分攤，避免潛在的隱藏費用。
房貸APR總費用百分率計算公式：
APR = (總費用 / 貸款本金) / 貸款期間 * 100%
舉例來說，如果一筆房貸的貸款金額為新台幣1000萬元，貸款期限為20年，名義利率為2.5%，開辦費為新台幣1萬元，帳管費每年500元，則這筆房貸的APR實際年利率為3.025%，而非名義上的2.5%。房貸APR總費用百分率試算如下：
APR = ((1000萬 * 2.5% + 1萬 + 500 * 20) / 1000萬) / 20 * 100%
= 3.025%四、房貸APR試算工具
因此在申請房貸前，一定要仔細比較各家銀行的房貸APR，及其他貸款條件，選擇最適合自身的房貸產品。目前各大銀行官網，以及金管會都有提供房貸APR試算工具。在使用APR試算工具時，需要輸入以下資訊：
- 貸款金額：房屋貸款申請的貸款額度。
- 名義利率：房屋貸款的年利率。
- 貸款期間：即為房貸期限，通常以年為單位。
- 手續費：辦理房屋貸款所需支付的各項手續費。
- 帳管費：房貸期間內每年或每月需要支付的帳務管理費。
輸入上述房貸相關資訊後，就能可一次看到房貸貸款利率，和實質房貸APR。提醒您，房貸APR試算僅提供參考，實際房貸貸款利率仍以銀行最終核定為準。
五、如何透過房貸APR找到合適的管道？
在申請房屋貸款時，透過比較不同房貸APR，就能可以輕鬆找到最適合的申請房貸管道。以下是透過房貸APR找到合適申請管道的步驟：
1. 蒐集各房貸方案
在蒐集各家銀行、融資公司及民間借貸公司，各種房貸方案的資訊。向銀行與上市融資公司申請房屋貸款，會收取開辦費和帳管費；選擇代書代辦還會加收5%至15%的代辦費，以及諮詢費或服務費。簽約前，務必詳細詢問所有費用。
2. 比較房貸APR
在比較各家房貸方案時，除了要注意貸款利率之外，也要留意其他相關費用，例如開辦費、帳管費、手續費、地政規費與代辦費等。將這些費用折算成房貸APR之後，才能真正比較不同方案的實際成本。
3. 考量自身條件
在選擇房貸方案時，也要考量自身的條件，例如信用狀況、收入狀況等。經過比較後，選擇房貸APR最低、或符合還款能力的貸款管道辦理。
在選擇房貸時，不僅要注意利率，還要特別留意APR。APR反映了整個貸款期間的實際成本，包括利率和各種費用，是衡量房貸真實成本的重要指標，避免落入低利率的貸款陷阱。
