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房貸成數最高可以貸幾成?提高原屋融資貸款成數的7個方法

銀行核貸原屋融資房貸成數的評估重點分成物件的條件和貸款人的條件,通常房屋的狀況越好,可以申請的房貸成數就會越高,信用評分需有600分以上,且需有穩定的工作與收入,申請原屋融資前建議利用房貸試算工具,可以大概算出自己未來房貸額度與利率,是否符合自己的期望,若想提高房貸額度,應該要先及早培養信用,或提供優質保證人,讓自己在申請原屋融資時,能有更好的加分條件才是正途。

房貸成數是什麼?

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的原屋融資成數是8成,那就代表你的可貸額度最高是800萬元。

影響房貸成數的因素有哪些?原屋融資成數不足的原因?

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件。

1. 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。
為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

2. 房子類型不同會影響貸款成數嗎?
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

3. 屋齡會影響貸款成數嗎?
房屋的屋齡也會影響貸款成數,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均房貸成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

4. 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?
會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

5. 工作性質會影響貸款成數嗎?
會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

6. 收入高低會影響貸款成數嗎?
會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

7. 信用評分會影響貸款成數嗎?
會的。當你跟銀行申請原屋融資時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

爭取到最高的房貸額度方法?

提高房貸貸款成數的方法?

1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明
如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為原屋融資抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險
對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦原屋融資貸款時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

原屋融資可以貸多少?原屋融資成數是怎麼計算的?

目前大多數銀行的原屋融資貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

  • 貸款銀行 貸款額度
  • 台灣銀行 鑑價8成
  • 兆豐銀行 鑑價8成
  • 中國信託 鑑價85成
  • 彰化銀行 鑑價85成
  • 合作金庫 鑑價8成
  • 台新銀行 鑑價8成
  • 華南銀行 鑑價8成
  • 永豐銀行 鑑價85成
  • 國泰世華 鑑價8成
  • 元大銀行 鑑價8成
  • 富邦銀行 鑑價8成
  • 玉山銀行 鑑價8成

特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房貸試算額度
假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

銀行房貸想貸到8成?銀行難貸該怎麼辦?

央行、金管會打炒房措施見效!據住展雜誌統計,截至今年12月9日止,北台灣房貸成數8成以上的高銀貸建案(指銀行房貸成數8成以上,不含信貸、建商公司貸),共計238個,僅占整體建案約25.4%,不僅較2021全年大減約20.75個百分點,更是2017年以來新低紀錄。

以區域來看,成采錡指出,基隆市因推案少,且新案多鎖定首購族,超過半數建案有提供高成數房貸

相較高銀貸建案占比僅約21%的2016年,有建商大舉推出公司貸,彌補銀行房貸成數不足問題,近期也有許多建案推出「低首付」、「低自備」、「工程期零付款」等方案,但今年第三季北台灣房價衝上波段高點,壓低購屋門檻方案對消費者的吸引力已不如以往。

文章出處》:好房網News

房貸成數不足,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加房貸成數方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(原屋融資作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

房貸成數常見問題

Q1房屋類型會影響房貸成數、利率嗎?

A1當然會!申請原屋融資,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型,銀行就會嚴格審核,不僅貸款過件率低,甚至核貸給你的房貸成數低、額度少,房貸利率也可能比較高。

Q2中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

A1中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸67成左右,但要注意,是銀行鑑價的67成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

Q3什麼老屋貸款的貸款成數比較低?

銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短,又不在精華區的話,原屋融資成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」:

  • 磚造房屋耐用年限為25年
  • 加強磚造房屋耐用年限為35年
  • RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年