房貸成數最高可以貸多少？銀行評估房屋貸款成數，除了評估個人財力、信用條件之外，對於房子的條件有哪些限定嗎？若發生銀行房貸成數不足的窘況，為避免有違約的情形，該如何先自保呢？本文整理出影響房貸成數的3大原因，並教你遇到房貸成數不足該如何補救。
房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給的貸款額度，占房屋價值比率。舉例來說，如果房子價值1,000萬、銀行核貸的房屋貸款成數是7成，那就代表實際可貸額度最高是700萬元。
房貸成數如何計算？
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
不同的房屋類型會影響房貸成數嗎？
銀行辦理房屋貸款時，需要考量未來房子的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。
- 依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
- 依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成。
房貸成數不足的原因有哪些？
銀行評估房屋與申請人的條件後，會給予房屋鑑價的一定成數，以作為房屋貸款的額度。通常造成房貸成數不足的原因有3點：
1.不懂房屋鑑價與成交價差別
大多數沒有買房經驗的人，會將房屋鑑價與成交價搞混，使得實際與期望的貸款成數有所落差。簡單來說，房屋成交價為買賣雙方實際交易的金額；房屋鑑價則是銀行所評估的房屋價格。
2.自身的房屋貸款條件被高估
影響房屋貸款成數的因素有很多，如財力條件、個人聯徵紀錄與房屋狀況等，都是讓貸款方案好壞與否的關鍵，只要稍微一個疏忽，就有可能讓自己的房貸成數減少。以上這些因素，都需要有專業的知識或機構來進行評估，所以千萬別高估自己的房貸申請條件，以免在簽約後才發現，其實無力負擔每個月的還款金額。
3.過度相信房仲或賣家話術
不論是房仲或者是賣家在簽署契約前，所給予的承諾或保證都要抱持著懷疑的態度，切勿全盤相信。此時，直接向銀行詢問相關貸款的資訊，才是最正確的方式。畢竟放貸的是銀行，並不是房仲或是賣家。
綜合以上3點，只要以冷靜的態度，審慎的進行貸款評估，並瞭解成交價與鑑價的差別，相信是可以避免房貸成數不足的情形發生。
提高房貸成數的方法？
1.良好的信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
2.提供保證人
提供收入穩定，和信用條件良好的保證人，也能拉高房貸成，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹）。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
3.提供財力證明
如果是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.平常密切往來銀行
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄。
6.申請其他貸款
想要提高房貸成數，還可以嘗試申請其他貸款來補足。如房貸附加信貸、個人信用貸款、汽車貸款等。
7.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買銀行房貸壽險
在申辦房貸時，若主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率，日後若發生貸款繳不出來，保險公司就會代為清償債務。
提高貸款成數的方法並不困難，只不過都需要有一定的條件來支撐。而且每一種方法的背後，都會讓每月還款的負擔加重，因此建議在使用前須謹慎衡量。
房貸成數常見問題
- Q1房屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？
- A1如果在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼原先支付的訂金也會被沒收。
- Q2信用評分會影響房貸成數嗎？
- 會的。跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱個人信用報告，確認過去是否有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
- Q3負債比過高會影響房貸成數嗎？
- A3房貸的核貸成數關鍵在於負債比，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
申請銀行房貸後，若發現房貸成數不足，除了可以透過補強人的條件之外，還能增加擔保品等方式著手。若是擔心房貸無法取得足夠的額度，而造成違約與沒收訂金的情況，不妨在契約書附上但書加註「房貸成數不足」的解約條款。若發生房貸成數不足時，則該契約為不成立，藉以保障自身權益。
