二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間，而不同的二胎房貸申請管道，拿到的貸款利率、額度與還款期也會不太一樣。二胎房貸有哪些還款方式？透過不同基準點換算出來的房貸月付金有甚麼差別呢？本篇教你如何透過房貸試算，找到最適合自己的還款方式。
二胎房貸利率是多少？
二胎房貸利率區間為2.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約1.37%~5%），二胎房貸的利率會比較高一些。
以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限：
| 貸款管道 | 融資公司 | 銀行 | 當鋪 | 代書 |
| 利率 | 7%~14% | 2.5%~16% | 18%~30% | 6%~36% |
| 年限 | 10年 | 10年 | 5年 | 7年 |
二胎房貸月付金－還款利率種類介紹
房屋貸款與二胎房貸的利率計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤，選擇不同的房貸方案，你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎房貸利率種類，其介紹如下：
- 本息均攤 （無寬限）
本息平均攤還法就是將整個貸款期間，應償還的本金跟利息總和之後，再平均分攤在每一期的應繳金額，讓每個月還的金額都是固定的。
本息均攤公式：二胎房貸月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
- 本息均攤 （有寬限）
附寬限期的本息攤還方式，就是在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。
- 本金均攤
本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說，每個月還的金額會逐月減少。
本金均攤公式：當期二胎房貸月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率
二胎房貸月付金試算比較
1. 不同利率的二胎房貸月付金試算範例
不同二胎房貸管道的利率也有差異，以下先提供各管道的二胎房貸利率：
- 銀行：2.5%~16%（實務上至少4%以上）
- 融資公司：7%~14%
- 代書代辦：6%~36%
接著，我們假設以房屋貸款300萬，本息平均攤還7年為例，並透過房貸試算工具，將不同的二胎房貸利率試算結果列表：
| 年利率 | 4% | 7% | 10% | 16% | 30% | 36% |
| 每月應繳金額 | $41,006 | $45,278 | $49,804 | $59,586 | $85,779 | $98,199 |
從上表可得知，選擇不同管道的月付金額差距非常地大，不過在挑選二胎房貸管道時，其實除了要比較利率之外，貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量。
2. 不同期數的二胎房貸月付金試算範例
二胎房貸的還款期限愈長，月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬，年利率7%，採本息平均攤還方式為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 貸款期限 | 5年（60期） | 7年（84期） | 10年（120期） |
| 每月應繳金額 | 59,404元 | 45,278元 | 34,833元 |
| 總還款金額 | $3,564,212 | $3,803,353 | $4,179,887 |
要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但總和下來的總還款金額也會比較多，建議根據自身負擔能力作評估。
3. 不同攤還法的二胎房貸月付金試算範例
假設以房屋貸款300萬，年利率7%，貸款時間7年為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 攤還方式 | 每月應繳金額 | 總還款金額 | 特色 |
| 本息均攤 （無寬限） | $45,278 | 3,803,353元 | 平均分擔 |
| 本息均攤 （有寬限1年） | $17,500~$51,147 | 3,892,587元 | 先甘後苦 |
| 本金均攤 | $35,946~$53,214 | 3,743,750元 | 先苦後甘 |
不論選擇哪一種攤還方式，都各有利弊，選擇符合你的理財規劃的二胎房貸還款方法，就是最適合自己的方案。
降低二胎房貸月付金的方法有哪些？
如果已經開始繳二胎房貸月付金，並對月付金額感到壓力，也可以透過以下方式來降低二胎房貸月付金：
- 延長還款年限
可嘗試與貸款公司協商，看看能不能延長你的二胎房貸還款期限，同樣的貸款金額，時間愈長、月付金愈少。不過因為延長年限後，利息也會跟著變多，因此申辦前要審慎評估。
- 申請二胎房貸轉貸
將你名下的二胎房貸轉到另一間銀行，來降低貸款利率，就能減輕月付金壓力。如果房子在這段期間有增值，還有機會申請二胎房貸轉增貸，多貸一筆資金。
有推薦二胎房貸試算工具嗎？
每家銀行都各自推出，房貸月付金試算的工具。購屋、房貸族可以將房貸利率、額度與還款年限設定好，就能透過系統算出，每月房貸月付金額。藉以先掌握自己的房貸還款能力，是否超出能力所及的範圍。
如果是想申請銀行二順位房貸或是 鑫融資二胎房貸，額度、利率都會跟一般房貸不太一樣，但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算，如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金，可以使用房貸試算工具即時線上試算：二胎房貸試算
| 試算網站 | 房貸試算內容 |
| 好事貸 | 二胎房貸額度試算、貸款利率及月付金試算 |
| 國泰世華 | 購屋可貸成數試算、增貸可貸金額試算、轉貸節省金額試算 |
| 台新銀行 | 房屋可貸額度試算（需電話驗證）、房貸轉貸試算 |
| 永豐銀行 | 購屋貸款額度試算、房貸轉貸試算 |
房貸試算常見問題
- Q1二胎房貸試算月付金準確嗎？
- A1可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
- Q2不知道房屋設定金額如何進行二胎房貸試算？
- A2房屋設定金額可以透過2種方式得知：
1.戶政事務所臨櫃申請「房屋謄本」
2.戶政事務所官網，線上申請「電子房屋謄本」
以上2種方式，都可以從房屋謄本的紀錄上，得知房屋的設定金額是多少。在知道房屋設定金額後，就可以著手進行二胎房貸試算。
- Q3為什麼二胎房貸實際申貸結果和房貸試算的不一樣？
- A3銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議可以向平時有在往來的銀行詢問。
由於二胎房貸債權為第二順位，為考量回收的風險，因此貸款利率會較高。房貸月付金將核貸的額度、利率與還款期長短而有所不同。善用房貸試算工具，並評估自身的還款能力，就能挑選到最適合自己的房貸還款方案。
