房貸還款的方式有哪些？無論選擇哪種還款方式，都需得先以自身還款能力作為優先考量，才能避免造成房貸繳不出來的情況。若想要提前還清房貸要考慮的重點有哪些？透過本篇告訴你選擇房貸繳款時，應該如何選擇是最划算的。
房貸還款方式有哪些選擇？
1. 本息平均攤還
本息攤還法是將每個月要支付的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。此還款方式也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。
- 本息攤還公式：平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
2. 本金平均攤還
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還。由於每個月的還款金額不一樣，前期的月付金額較高貸款，之後再逐期遞減。也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。
- 本金攤還公式：平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
3. 本金到期一次清償
本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。此類房貸還款方式適用於企業貸款。
4. 寬限期＋本息攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息。不過使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，造成加上寬限期前後的還款金額差距大。建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。
提早清償房貸好嗎？可以節省多少？
當身邊資金有餘裕時，申請提前償還房貸好嗎？透過以下比較表，就能明白申請提前清償房貸所造成的月付金與總利息差異：
舉例來說：假設小章與小黃貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。
| 小章 | 小黃 | 二人差距 | |
| 前5年每月月付金 | $23,670元 | $23,670元 | 0 |
| 第6年 | 還50萬本金 | 本金不變 | |
| 剩餘貸款本金 | $3,369,048元 | $3,869,048元 | 50萬 |
| 第6年每月月付金 | $20,611元 | $23,670元 | $3,059元 |
| 20年房貸總利息 | $630,224元 | $680,828元 | $5,0604元 |
從上對照表，你就能夠輕易計算提前清償房貸是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。
房貸提前還款方式有哪些？
若資金充裕，想要辦理房貸提早清償，銀行有提供以下兩種方案可供選擇：
1. 全部償還貸款本金
將房屋貸款一次進行清償。這麼做可以節省大筆利息的支出，不過通常要在非綁約期間，才可以要求提前清償本金，否則就得需要支付銀行一筆違約金。
2. 部份償還貸款本金
若手頭上有多餘資金，可以用來償還貸款的部分本金，藉以降低貸款利息支出，減輕每月還款壓力。償還部份貸款本金後，剩餘的貸款繳款方式，有2種方式可以選擇：
- 部分本金提前清償，貸款期限不變：選擇此方案繳款，每月繳款金額會隨著本金降低，月付金額也隨著降低，有效大幅減輕房貸還款壓力。
優點：降低每月還款金額，減輕還款壓力 - 部分本金提前清償，貸款期限縮短：在房貸本金減少，而每月繳款金額維持不變的情況下，能夠有效節省每個月的利息，也可以縮短貸款期限。
優點：節省每個月的利息，縮短貸款期限
| 房貸提前清償方案 | 提前清償全部本金 | 提前清償部分本金（貸款期限不變） | 提前清償部分本金（貸款期限縮短） |
| 提前清償條件 | 須繳滿規定期數 | 繳交的貸款還未超過本金的1/3 | 繳交的貸款還未超過本金的1/3 |
| 還款方式 | 一次結清 | 還款年限選擇不變 | 還款年限選擇縮短 |
在此提醒您，申辦部分本金提前清償時，有個特殊條件限制：即是繳交的房貸尚未超過本金的1/3。
房貸提前還款的流程有哪些？
房貸提前清償的申請流程，大約有5個步驟：
- 通知銀行準備
當決定要提早清償房貸時，即可向銀行提出申辦。
- 清算剩餘房貸
當銀行收到需求後，就會將房貸進行結算，到所指定清償日的房貸餘額。如果還在綁約期，銀行會違約金額一併計算。
- 銀行通知繳款
接著，銀行就會告知所需繳納的金額，你必須在約定日期前，將款項匯入銀行所指定的帳戶中。
- 取得清償文件
當繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書與清償證明等相關文件寄還給你。
- 抵押權辦理塗銷：
收到銀行的抵押權塗銷相關文件後，就能攜帶身分證、印章，到地政機關辦理塗銷抵押權作業。
以上為房屋貸款提前清償的申請流程，其中最重要的一件事，必須向銀行辦理抵押權塗銷，並取得抵押權塗銷同意書與清償證明書後，才能順利到地政機關辦理房屋抵押權塗銷的程序。
房貸提前還款QA
- Q1房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？
- A1如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
- Q2房貸提前還款的方式推薦？
- A2房貸提前還款方式說明如下：
(1)全部提前結清:
若手頭資金比較寬裕，想節省房貸利息支出，可以選擇全部結清。
(2)部分提前結清:
當所繳的房貸還未超過本金的1/3，而身邊的資金僅足以能償還部分的情況下，就能申辦此方案，藉以減輕房貸壓力。
辦理房貸提前還款從優勢面來看，不僅可以減少房貸總利息費用，更可以降低房貸壓力。但申辦前必須了解，無論是否提前結清全部貸款者，銀行都會徵收違約金，因此是否要辦理提早結清，必須先評估自己的財務狀況與還款能力，才能做出最適合自己的還款方案。
