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房屋貸款成數如何計算? 申請房貸寬限期延長注意細節有哪些?

房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核,若財務吃緊房貸繳不出來,可以申請房貸寬限期延長,期間只需繳交利息,貸款本金則暫時不用還,但必須留意房貸寬限期,對銀行來說等同債務協商,若日後有銀行貸款多少會增加被婉拒的機率。

房屋貸款成數是怎麼計算的?

1. 房貸成數是什麼?

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

2. 房屋貸款可以貸多少?

目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行 貸款額度
台灣銀行 鑑價8成
兆豐銀行 鑑價8成
中國信託 鑑價85成
彰化銀行 鑑價85成
合作金庫 鑑價8成
台新銀行 鑑價8成
華南銀行 鑑價8成
永豐銀行 鑑價85成
國泰世華 鑑價8成
元大銀行 鑑價8成
富邦銀行 鑑價8成
玉山銀行 鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

房屋貸款繳不出來怎麼辦?

房屋貸款繳不出來時,可以嘗試以下的幾種方法:
1.主動找銀行協商
可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長房貸寬限期等方式,只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下,才能向銀行提出申請,否則一旦有遲繳紀錄,都會被銀行婉拒
2.申請房屋轉增貸
房屋轉增貸可以降低房貸利率,增加一筆資金運用,不過申請前提是,必須保持良好的信用紀錄。
3.申請二胎房屋貸款
二胎房貸的額度較高,應可有效解決買房貸款繳不出來的問題,不過在申請前有許多眉角要注意。

寬限期延長好嗎?房貸寬限期要注意什麼?

房貸寬限期延長沒有好與不好,需衡量自己的需求與條件後,再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說,再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

  1. 減輕還款壓力:因為在寬限期中只需繳交利息,而貸款本金則暫時不用還,所以在每個月的還款壓力上會大為減輕
  2. 靈活運用資金:因為寬限期間不需繳交貸款本金,累積下來的資金也頗為可觀,所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

  1. 影響銀行貸款:申請房貸寬限期延長,對銀行來說等同債務協商,這對往後申請銀行的其他貸款來說,多少會增加被婉拒的機率
  2. 寬限期滿後壓力增加:寬限期延長一旦結束,只是將之前未繳的本金與利息,平均分攤在往後的還款期數中,此時會明顯感受到還款的壓力。
  3. 央行升息影響房貸利率:2022年中央銀行開始執行升息政策,連帶影響銀行貸款利率的調升,這對房貸族群來說較為不利,尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大,經濟的負擔也會更沉重。

3.寬限期延長的注意事項

  1. 必須為自用住宅
  2. 貸款繳款正常,無遲繳記錄
  3. 房貸寬限期延長上限為5年(若第一次申請寬限期為3年,可以再申請延長2年)

以上是房貸寬限期延長須注意的地方,與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後,再來考慮要不要申請。

房貸利率創6年新高 延長寬限期解助解壓?

目前大部分銀行提供指數型房貸,指標利率採多家大型行庫定儲利率平均值再加減碼,因此,調高存款利率後,房貸利率勢必也會跟著調整。

以首購族利率1.685%來說,貸款1千萬,借款20年每月攤還本息49109元,升至1.81%後,每月償還49693元,每月多繳584元,每年多付7008元。

借款30年的話,原本每月繳35406元,改為36018元,每月多繳612元,每年多繳7344元。

(以無房貸寬限期、本息均攤計算)

房貸壓力增加,不少人考慮延長房貸寬限期,但「賣厝阿明知識+」在臉書發文提醒大家,所謂的寬限期要審慎評估自身的條件,不是萬靈丹。

「賣厝阿明知識+」表示,「寬限期」等於「還息不還本」。在申請房貸時,民眾可以選在一定期限內寬限還款金額,也就是只需要還利息不攤還本金,等到寬限期結束再攤還本金及利息。

房貸「寬限期」是什麼?

假設貸款30年,申請到3年的房貸寬限期,還款方式就是「3年利息+27年的本金+利息」。

優點:

還息不還本,減緩繳款壓力、前期資金可靈活運用,財務規劃較自由

缺點:

前期未繳的本金會在寬限期後與利息平均攤還,民眾要評估自身還款能力再申請。

由於寬限期後償還的本金較多,導致後期需要償還的利息也相對較高,整體繳交的費用也會比較多。

文章出處》今周刊

房屋貸款成數常見問題

  • Q1有信貸會影響房貸成數嗎?
  • A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比,如果名下有信貸,打算再申請房貸,只要負債比例不超過60%,基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
  • Q2老屋可以貸款嗎?
  • A2可以,屋齡超過30年以上的房子都算是老屋,只要符合以下兩個條件,就有機會申請銀行房貸:
    .房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
    .屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
    但是要注意的是,由於老屋屋齡高,銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。
  • Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?
  • A3銀行為了維持穩定的資本適足率,房屋貸款審核非常地嚴苛,只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司裕融新鑫的資本額與銀行相近,貸款風險比一般民間貸款低。新鑫二胎房貸審核寬鬆,房貸條件限制較少,只要房屋仍有貸款空間,都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節,歡迎直接加LINE諮詢裕融新鑫簽約經銷商-好事貸房貸專員。