房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核，若財務吃緊房貸繳不出來，可以申請房貸寬限期延長，期間只需繳交利息，貸款本金則暫時不用還，但必須留意房貸寬限期，對銀行來說等同債務協商，若日後有銀行貸款多少會增加被婉拒的機率。
房屋貸款成數是怎麼計算的？
1. 房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
2. 房屋貸款可以貸多少？
目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
房屋貸款繳不出來怎麼辦？
房屋貸款繳不出來時，可以嘗試以下的幾種方法：
1.主動找銀行協商
可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長房貸寬限期等方式，只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下，才能向銀行提出申請，否則一旦有遲繳紀錄，都會被銀行婉拒。
2.申請房屋轉增貸
房屋轉增貸可以降低房貸利率，增加一筆資金運用，不過申請前提是，必須保持良好的信用紀錄。
3.申請二胎房屋貸款
二胎房貸的額度較高，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題，不過在申請前有許多眉角要注意。
寬限期延長好嗎?房貸寬限期要注意什麼？
房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說，再來評估自己適不適合延長寬限期。
1.房貸寬限期延長的優點
- 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
- 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。
2.房貸寬限期延長的缺點
- 影響銀行貸款：申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
- 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
- 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。
3.寬限期延長的注意事項
- 必須為自用住宅
- 貸款繳款正常，無遲繳記錄
- 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）
以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。
房貸利率創6年新高 延長寬限期解助解壓？
目前大部分銀行提供指數型房貸，指標利率採多家大型行庫定儲利率平均值再加減碼，因此，調高存款利率後，房貸利率勢必也會跟著調整。
以首購族利率1.685%來說，貸款1千萬，借款20年每月攤還本息49109元，升至1.81%後，每月償還49693元，每月多繳584元，每年多付7008元。
借款30年的話，原本每月繳35406元，改為36018元，每月多繳612元，每年多繳7344元。
（以無房貸寬限期、本息均攤計算）
房貸壓力增加，不少人考慮延長房貸寬限期，但「賣厝阿明知識+」在臉書發文提醒大家，所謂的寬限期要審慎評估自身的條件，不是萬靈丹。
「賣厝阿明知識+」表示，「寬限期」等於「還息不還本」。在申請房貸時，民眾可以選在一定期限內寬限還款金額，也就是只需要還利息不攤還本金，等到寬限期結束再攤還本金及利息。
房貸「寬限期」是什麼？
假設貸款30年，申請到3年的房貸寬限期，還款方式就是「3年利息+27年的本金＋利息」。
優點：
還息不還本，減緩繳款壓力、前期資金可靈活運用，財務規劃較自由
缺點：
前期未繳的本金會在寬限期後與利息平均攤還，民眾要評估自身還款能力再申請。
由於寬限期後償還的本金較多，導致後期需要償還的利息也相對較高，整體繳交的費用也會比較多。
文章出處》今周刊
房屋貸款成數常見問題
- Q1有信貸會影響房貸成數嗎？
- A1房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
- Q2老屋可以貸款嗎？
- A2可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。 - Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
- A3銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司 鑫融資的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢 鑫融資簽約經銷商－好事貸房貸專員。
