房貸利率有多少？是申請房貸族最關注的議題之一。房貸利率通常會受市場、央行政策而影響，也會因個人與房屋的因素來制定。房貸利率有分為哪幾種？房貸利率對日後還款和利息支出，會造成什麼影響。透過本篇，來一一告訴你，並找到最合乎自身條件的房貸利率。
房屋貸款利率是什麼？
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
房貸利率是根據借款人以房屋作為抵押所核定的還款利率。在申請房貸時要應詳細了解，各房貸利率種類的差異，並選擇出最適合你的房貸還款方式。
銀行房貸利率種類介紹
根據上文可以知道，房貸利率可區分為指數型、固定型、一段式和分段式四種類型。但，要如何評估哪種房貸利率最適合自己？以下讓我們為你一一分析：
1.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
- 指數型房貸利率優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。
- 指數型房貸利率缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。
指數型房貸（浮動型房貸）利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：
指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率
2.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
- 固定型房貸利率優點：利率固定，不受市場波動的影響。
- 固定型房貸利率缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。
房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。
3.一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 一段式房貸利率優點：個人加碼利率固定。
- 一段式房貸利率缺點：若市場利率波動，會直接影響基準利率。
一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
4.分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率，分段房貸利率會將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。
- 分段式房貸利率優點：前兩年房貸利率較低，房貸負擔較輕。
- 分段式房貸利率缺點：第三年之後利率較高，房貸負擔較重。
階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。
目前市面上銀行的房屋貸款利率計算方式，具體分為指數型房貸與浮動型房貸。前者是貸款期間的房貸利率都是固定的；後者則是銀行隨著央行、市場，而有所調整。
影響房貸利率的因素有哪些？
影響房貸利率的因素有很多，大致上有以下幾點：
| 影響房貸利率的因素 | 說明 |
|---|---|
| 房屋狀況 | 房屋整體狀況的良好程度 |
| 房屋耐用年數 | 房屋的使用壽命（屋齡） |
| 房屋座落地段 | 房屋所在地的地理位置 |
| 房屋周邊設施 | 房屋附近的基礎設施和便利性 |
| 借款人財務狀況 | 借款人的還款能力和財務狀況 |
| 借款人信用狀況 | 借款人的信用評分和信用記錄 |
由此可知，即使房屋本身條件不夠好，你還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。
此外，需要注意的是，房貸利率也會受市場條件和銀行政策的影響，因此上述因素僅為一般情況，具體利率還需要根據個別情況進行評估。
爭取房貸低利率的秘訣
若想要取得較低的房貸利率，可以試試以下四個方法：
- 工作收入穩定
銀行為避免貸款人錢還不出來，造成銀行呆帳虧損，必須要先確認貸款人是否有能力償還債務，而財力證明就是最好的證據。如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
- 良好信用評分
信用評分是決定房貸利率的重要關鍵，信用評分就是記錄了每個人或每家企業，歷年來跟所有銀行（金融機構）的所有往來紀錄。是提供給銀行用來評估個人還款能力的重要指標之一，不僅關係到貸款是否核准，也會影響貸款利率與額度。
- 慎選房屋條件
由於銀行需考量房子未來的轉手性和抗跌性，不過各家銀行對於申貸的條件與房貸利率都不盡相同，因此建議申貸前，可多詢問了解各家申貸的資訊，並且可以自行換算其申貸後的房貸利率，讓自己有一個大概的方向。但切勿同時向兩、三家銀行提出申請，避免造成短時間內聯徵被連續查詢，而影響房貸過件率。
- 善用房貸試算
善用各平台的房貸試算工具，不僅可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件。在申請房屋貸款前，利用房貸試算的工具，就能大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸利率與額度，是否符合自己的期望。
房貸利率常見問題
- Q1房貸試算工具的結果準確嗎？
- A1僅能作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如房貸利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
- Q2房屋貸款利率、條件可以更換到其他家銀行嗎？
- A2可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件，可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。
央行升息造成房貸戶的負擔加增，不僅讓財務更加吃緊，對於有申辦房貸寬限期的房貸戶，也受其不少的影響。申請銀行房貸時需留意各種房貸利率的差別，謹慎選擇適合自己的房貸利率方案，讓未來市場出現利率出現波動時，所帶來的影響降到最低。
