對於想要辦理二胎房貸的民眾來說，二胎房貸成數能貸到多少？是最迫切想要知道的答案。可以辦理二胎房貸辦理的管道哪些？想要拉高二胎房貸成數，除了選對適合自己的申貸管道之外，還可以從哪些方面著手？本篇就為你說明二胎房貸成數的計算方法，幫助你找到適合的二胎房貸方案。
二胎房貸管道有哪些？
二胎房貸管道常見的有銀行、融資公司以及民間借貸公司。申貸管道有各自不同的差異性，無論是申辦條件、額度或利率都有所不同。以下簡單介紹各二胎房貸管道：
- 銀行二胎房貸
二胎房貸中銀行的房貸利率是所有申辦管道裡最低的，不過，由於審核條件較嚴苛，因此通常過件率較低。
- 融資公司二胎房貸
上市融資公司是銀行之外，有保障的二胎房貸選擇。融資公司的利率與銀行相近，卻是所有管道中額度最高且過件率也高。
- 民間公司二胎房貸
民間借貸包含了代書、代辦與當鋪..等。民間二胎房貸就算有信用瑕疵有能辦理，不過，利率、收費與風險是所有管道裡最高的。
二胎房貸成數是多少？房屋價值是怎麼估算的？
二胎房貸成數的計算方式，是以房屋鑑價的方式來評估，各管道的可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸成數：最高房價90%
- 鑫融資二胎房貸成數：最高房價120%
- 民間二胎房貸成數：最高房價100%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房屋鑑價考量的方向，通常與房價與地段、房型、屋齡、樓層都有密切關係。
銀行二胎貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除用原房貸的設定金額來計算可貸額度；而融資公司與民間借貸公司，則是以房屋現值扣除剩餘的房貸去計算的。
二胎房貸成數試算公式
明白各管道的二胎房貸成數的差異後，緊接就是讓你了解房貸成數成數及計算方式：
| 二胎房貸管道 | 銀行 | 上市融資公司 | 民間借貸 |
| 最高額度 | 500萬 | 500萬 | 無上限 |
| 計算公式 | 房屋現值–原房貸設定金額 | 房屋現值–原房貸餘額 | 房屋現值–原房貸餘額 |
從上表可以發現，各管道的房屋二貸額度差別不大，而真正影響較大的是二胎房貸成數及計算公式。
舉例來說，房屋現值500萬元、第一次房貸額度400萬、餘額剩300萬，房貸試算各管道可貸額度如下：
二胎房貸試算額度:
➀銀行：最高可貸50萬元
房貸成數計算方式：500萬元 × 90%–400萬元= 50萬元
➁上市融資公司（ 鑫融資）：最高可貸300萬元
房貸成數計算方式：500萬元 × 120%–300萬元= 300萬元
➂民間公司：最高可貸250萬元
房貸成數計算方式：500萬元 × 110%–300萬元= 250萬元
影響二胎房貸成數的因素
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
1.房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
2.客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
3.客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
以上述例子而言，二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。
二胎房貸常見問題
- Q1信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
- A1會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的，銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您，鑫融資二胎房貸則不會參考信用評分。銀行對於個人信用條件的審核較嚴，基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款；但如果是選擇鑫融資二胎房貸，是沒有這個問題的。
- Q2如何選出適合自己的貸款方案？
- A2可以依照下列的程序來進行評估。
1.客觀審視自身能力條件
2.多方蒐集貸款方案資訊
3.選擇安全合法貸款管道
4.利用線上貸款試算功能
5.衡量月付金是否能負擔
由以上5個步驟進行貸款評估，相信可以為你找到合適又安全的貸款方案。
- Q3二胎房貸申請時間要多久？
- A3備妥雙證件影本、薪轉證明、房屋所有權狀影本、一胎房貸半年以上繳息證明等資料，選定貸款管道送件申請，於簽約對保完成後，銀行需7~10個工作天；融資公司最快3個工作天，即可撥款完成。
藉由本文你可以了解，二胎房貸的利率與額度，不僅會受申辦管道影響，也會也會因你的貸款條件而有所不同。建議你選擇二胎房貸時，要先評估自身的需求與能力，並比較管道貸款條件的差異，才能確保符合自己的財務需求。
