房屋貸款成數有多少？民眾向銀行申請房屋貸款的額度，不僅會影響可取得的貸款金額，會影響到需準備多少的自備款，買房前建議多家銀行諮詢比價，若房貸不足毀約怎麼辦？本文教你買房前必須了解的3大重點。
房屋貸款成數是怎麼計算的？
申辦房屋貸款前首先必須了解「核貸成數」如何計算？這將會讓可以掌握貸款的額度，與該準備的自備款成數，以下告訴你房屋貸款如何計算與該如何掌握？
1. 房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
2. 房屋貸款成數可以貸多少？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
房貸成數不足毀約會怎樣？
房貸不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：
1.沒收或加倍賠償斡旋金
對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。
2.賠要約書3%房價違約金
假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。
3.簽約後反悔可能吃官司
斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。
房貸成數不足的原因有哪些？
向銀行提出房屋貸款需求後，銀行將會進行房屋與申請人的條件評估，精算後給予房屋估價的成數。通常造成房貸不足的常見原因以下：
1. 銀行鑑估值與成交價落差大
2.房子未來轉手性和抗跌性
3.屋齡會影響貸款成數
4.房子坐落所在區域影響
對銀行來說房子位在蛋黃區的房貸成數會較高，大概會有8成，如果是在蛋白區的，貸款成數約為7成左右，蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8成 |
| 新北市 | 5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
| 雲林縣 | 6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的是否房貸不足的情況。
5.信用、收支財力狀況影響貸款成數
你的房貸額度有多少，取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。收支比在60% ~ 70%左右是銀行能接受的範圍。
房貸額度不夠？專家教你拉高成數只要1招
【東森財經報導】辦理房貸時，都會先和銀行放貸部門業務交涉，很多人會說「貨比三家不吃虧」，但建議向銀行申辦借款申請前，先了解各銀行房貸的機制與條件。避免申辦借款聯徵查詢紀錄過多，影響聯徵的結果。
無論是選平日有往來的銀行，或是由仲介、代書、建商介紹，買方都需跟銀行貸款業務打交道，請銀行針對房屋產進行鑑價，並依照申貸人的財力條件討論較適合的貸款方案。然而這一階段卻消耗不少買方的心力，
銀行放貸業務在前期評估時，會先請貸款人提供自身條件、房屋地址等資訊。銀行業務有必要告知民眾，若確定送貸會進行正式聯徵，並依照貸款人的收支比來核貸，此時有可能和一開始的評估有所差異。若民眾因資金流動受限，期望貸到8成，有些銀行的業務會提出「解決方案」，例如房貸再加上信貸，拆分成7成與1成來達到8成的期望，但房貸與信貸的利率，仍然有差異。
若期望貸款額度高，建議民眾於購屋計畫前，先做自身金流管理，注意信用卡是否有按時繳清、手上是否有貸款，並且維持帳戶穩定金流。
提高貸款成數的方法？
1.提供有利的財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
2.提供優質保證人
若有房貸不足時，可以提供優質收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
3.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟銀行保持密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
房屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到房貸不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
申請房屋貸款，會因不同的房屋類型，而準備不同的自備款，若發現房貸不足成數該怎麼辦？如果房貸不足毀約有可能造成沒收訂金甚至吃上官司，建議申請房貸前可以進行房貸試算，透過算出貸款額度，就能輕鬆掌握是否在自己能負擔的範好事貸二胎房貸
