在買屋或申辦房貸時，常會聽到「房屋設定」一詞，究竟房屋設定是什麼意思？會對房屋的所有權會產生什麼影響？本文將深入探討房屋設定的定義、流程、影響以及常見問題，幫助你充分了解房屋設定的相關知識。
一、房屋設定是什麼？
房屋設定，又稱「房屋抵押權設定」，就是將房屋作為抵押品的貸款過程。借款人使用自己名下的房屋作為抵押，向銀行、融資貸款公司或民間貸款公司申請貸款。一般來說，房屋設定的目的是用來：
保障債權人的權益
在借款人未能依約償還貸款時，債權人可依法拍賣抵押房屋，以抵償債務。
限制借款人的處分權
在設定抵押權後，借款人不得將抵押房屋出售、贈與或設定其他抵押權，除非債權人同意。
因此，房屋設定是種為了保障借貸雙方權益的重要機制。在申請房屋貸款前，借款人應充分了解房屋設定的目的，和相關規定，以維護自身權益不受損。
二、房屋設定對房屋所有權的影響
房屋設定並不會影響房屋的所有權。房屋的所有權人仍然享有對房屋的使用、收益與處分權利。不過，房屋設定會對房屋會產生以下影響：
影響房屋價值
房屋設定後會在建物登記謄本上加註「抵押權」的權利負擔，通常房屋設定後的房屋通常會比未設定的房屋價值較低。
影響房屋的繼承
若房屋所有權人在設定抵押權後過世，繼承人仍需承擔貸款債務，並可能面臨房屋被拍賣的風險。
還款有困難房難保
若房屋貸款無法準時還，銀行就會向法院聲請查封房屋，並拍賣，以保障債權人的權益。
因此，在進行房屋設定前，應充分了解其對房屋所有權的影響，並謹慎評估利弊。
三、房屋設定可分為哪幾類？
常見的房屋設定類型有三種，讓我們來了解每種類型的特點和用途。
抵押權設定
抵押權設定是指借款人將名下房屋作為擔保品（買房貸款、原屋融資、二胎房貸），抵押給債權人以取得貸款。常見的抵押權設定情形包括：
- 普通抵押權：這是最基本的房屋設定類型，借款人將房屋作為還款的擔保。如果借款人未能償還貸款，銀行或貸款機構有權處置抵押的房產以收回貸款。
- 最高限額抵押權：這種抵押權設定允許在一個最高限額內，對同一筆資產進行多次借款。這對於需要靈活運用資金的借款人來說非常有用。
預告登記
債權人可以進行預告登記以保障自己的權益。這意味著在預告登記未塗銷之前，不動產所有權人無法處置該不動產。例如，房屋被預告登記後，所有權人無法進行貸款、買賣等行為。
信託登記
信託登記是指委託受託人代為管理財產的行為。在信託登記期間可以保障受益人的權益，並避免財產遭不當處分。
這些不同類型的房屋設定各自具有特定的法律效應和影響，房屋所有權人應該根據自身情況慎重考慮，選擇合適的設定方式。
四、房屋設定流程？
房屋抵押權設定的流程是什麼？以下我們以申請房屋貸款為例說明抵押權的流程：
申請房貸
借款人向銀行或貸款機構提出房屋貸款申請，同時提交必要的文件，如土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章等
審核簽約
待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書
備妥文件
備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
辦理設定登記
借款人或委託代理人可攜帶上述文件，至地政機關辦理房屋抵押權設定登記。
完成房屋設定
地政機關核准後，將發給他項權利證明書及設定契約書給銀行，並將相關文件交還貸款申請人。
通常情況下，房屋抵押權設定流程僅需一天完成，若由銀行辦理，可能僅需4小時，但自行辦理則可能較耗時。
五、房屋被設定還可以貸款嗎？
若是為銀行的房屋抵押權設定，還是可以申請另一家銀行的二胎房貸或轉增貸。如果房屋已有民間設定抵押，通常很難再向銀行申請貸款。銀行不接受有民間私設的房子作為貸款擔保，且也不會代償民間債務。
六、房屋設定的常見問題
- Q.可以用房屋設定來做什麼？
- 房屋設定可以用來取得大筆資金，例如進行投資、整合負債、房屋裝修、購買汽車等。
- Q.如何查詢房屋是否有設定？
- 可向地政事務所申請房屋登記簿謄本查詢。
- Q.房屋設定後還能貸款嗎？
- 房屋設定後仍可向其他金融機構申請貸款，但需取得原債權人的同意，並以房屋的剩餘價值作為抵押。
- Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎？
- 可以。未塗銷抵押權就將房子過戶，也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定，房屋買賣過程中，若是原來的房貸還未繳完，可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。
房屋設定是購屋或申辦貸款時常見的一項法律程序，它在保障債權人權益的同時，也對房屋的所有權產生了一定的影響。因此，在進行房屋設定之前，借款人應充分了解房屋設定的相關規定，並謹慎評估自身財務狀況，避免造成自身權益受損。
