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買預售屋的優點有哪些?入手預售屋4大注意事項一次看!

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對於買房資金有限的民眾,選擇預售屋低自付是最吸引人的,然而僅單靠示意圖與樣品屋,實在無法全面掌握預售屋的風險。透過本文告訴你買預售屋需要注意那些細節有哪些?讓你買房可以更安心。

預售屋是什麼?

預售屋就是建商將還沒興建完成的房子,以預先販售房屋的方式。待房屋興建完成,買家才能正式取得房屋所有權。

哪些人適合買預售屋

哪些條件的人適合買預售屋?若有符合以下條件,就適合購買預售屋。

適合預售屋的條件 說明
自備款不充裕 購買預售屋通常只需要支付一小部分的預售款,相對於現房購買較為負擔得起
房地產投資客 預售屋有著未來漲價的潛力,對於房地產投資客來說是一個不錯的選擇
顧慮成屋老舊 預售屋一般都是新建的,因此屋況不需要擔心,也不需要額外投入大量的裝修費用

預售屋的優點有哪些?

雖然預售屋是還在興建中的房子,無法享有立即入住的缺點,卻有以下優點吸引民眾有購買的意願:

  1. 全新屋況:預售屋屬於全新的建築物,可以保證屋況良好,不用擔心需要修繕的問題。
  2. 低自備款:預售屋通常需預備的頭期款較低,對於買房資金較不足、有限的民眾,是一個不錯的選擇。
  3. 可客製化:預售屋還能提供屋主,依照個人的需求與喜好,提供客製化設計。
  4. 選擇性多:一般預售屋都具多樣室內格局可以選擇,讓屋主可以更容易找到符合自己需求的房屋。

買預售屋需要注意的事項

  1. 房價較高:預售屋價格通常會比現有房屋的價格高出不少,因為屋主要為了購買全新、未使用過的房屋而支付額外費用。
  2. 交屋期長:由於預售屋需要等待建築工程完工才能交屋,因此買家需要有一個暫時住處,不然會造成居住上的不便。
  3. 慎選建商:預售屋的建商是一個非常重要的考量因素,如果選擇了建商的口碑不佳或工程品質不良,就可能會出現許多問題。
  4. 與預期有落差:預售屋通常會有示範間或者宣傳圖,但實際交屋後的環境可能會和預期的有所不同,例如周邊建設、公共設施等。因此買家必須要有足夠的了解和認知。

預售屋紅單可以轉讓嗎?

預售屋紅單轉讓指的是,轉讓的過程中沒有任何「收益」,換句話說,紅單轉讓是沒有金錢往來的,較常見於家人之間的餽贈。

而依照2023年1月三讀通過的《平均地權條例修正草案》規定,預售屋買賣契約同樣是不能轉讓的,違規可按戶棟處50萬~300萬的罰鍰。只有在下列情形時,預售屋紅單是可以有條件轉讓的:

  • 買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親
  • 非自願失業等重大變故,致無力償還
  • 財產因故遭法院強制執行

小叮嚀:雖然預售屋紅單可以轉讓給別人,但是有些建商會在紅單上特別加註但書:如「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」、「只能三等親內轉讓」、「一年內不能更名」等,除此之外就不會被特別限制。

預售屋頭期款試算教學

預收屋的自備款較低,但仍需要額外準備其他費用,如:政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下為購買預售屋所需的費用,並教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋契稅約10~20萬元。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

以預售屋房價800萬為例,試算買房頭期款應該是:

頭期款內容 自備款
(以最低成數計)
契稅
(以最低金額計)
仲介費
(以最低金額計)
家具裝潢
(房價10%)
總計
預售屋 800萬x20%=160萬 10萬 10萬 80萬 約260萬

以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

買預售屋貸款的申請條件

購預售屋貸款的申請條件,如以下所列:

  • 年齡限制

年滿18歲以上,不得超過65歲(超過65歲者,須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人

  • 財力條件

申請人的財務狀況,需有穩定的工作與收入,而且不可以有每個月負債>60%的情形。

  • 信用條件

申請銀行房屋貸款,不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形;而且信用報告需有600分以上的水準,才能提高房貸申請成功的機會。

小知識
每個月負債>60%是指,假設月薪4萬,那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限,會被銀行認為有負債比太高,無法收回貸款的風險。

預售屋常見Q&A

  • Q1預售屋換約與AB約一樣嗎?
  • A1不一樣。預售屋換約是指,預售屋或新建成屋買賣契約,除了配偶、直系或二等親內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,違者將按戶、棟處以50~300萬罰鍰。依以上的述內容來看,預售屋換約與AB約的性質完全不同。
  • Q2房屋貸款成數不足怎麼辦?可以解約嗎?
  • A2如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。但書範例如下圖所示。

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部
預售屋的自備款僅需準備成交總價20%左右,且貸款成數通常較高,吸引不少資金有限的民眾購買。不過由於預售屋僅能從平面圖來了解屋況,因此施工期間恐有許多隱藏風險,民眾選購時要特別留意。