無論是購買預售屋、老屋、中古屋，買房前要做的功課不少，除了要算準頭期款之外，建議要將房貸額度、利率與月付金試算列入考量，購買預售屋簽約後，遇到銀行貸款成數不足而遭到違約，之前支付訂金如何不被沒收解約呢？不同的房屋類型有不同的價格與貸款成數，可以根據自身的財力與需求做選擇：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化（客變） | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
| 缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
| 價格 | 高 | 中 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
預售屋簽約後直接少1房
一名網友在 《靠北建商2.0》詢問，自己在今年2月份簽約購買公寓式的預售屋，當初建案標榜「4房2廳2衛」所以才會購買，但4月份發現在實價登錄上的格局變成「3房2廳2衛」，硬生生少了1房，詢問房仲一開始是說代書打錯，後續會改為正確格局，但過沒幾天又突然告知「是否要變更成3房，會住的更舒適喔」，讓他懷疑這是什麼套路嗎？同時也擔憂預售屋的實價登錄房數不對，會對未來權益有影響。
消基會房委會委員張欣民表示，預售屋相關的買賣一定是要照契約書內容來走，雖然說可能在實際坪數上沒有短少，但如果和當初契約內容不同，買方是有權要求恢復格局的。
張欣民也強調，購買預售屋最大的買賣風險就是沒有按圖施工或是坪數短少，但由於不是每個消費者都會買房，只能在簽約前再三確認，建商和買方互相都認同後再簽約，盡可能避免發生爭端。
3大房屋類型貸款成數
買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋，銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋貸款成數當然也不一樣。
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
- 預售屋
預售屋它的優點就是：我想要什麼格局，我都可以跟建商說，+建商會依照客人需的需求，去蓋客製化的房屋格局，缺點就是: 買了房子之後，沒有辦法馬上住。
預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，而且房子的品質你也完全看不到，所以在買預售屋的時候，會建議你是選比較有口碑的建商，品質相對是比較有保障的，再者，預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。
- 新成屋
新成屋共分兩種：一種就是建商已經蓋好了，但還沒有賣掉，但必須跟建商購買，另外一種就是投資客的投資物件，它的優點就是，你就可以馬上搬進去住，房子你也看得到，然後缺點就是，價格相對也很高，再者貸款也會有一些些風險。
例如說你的買價是買1,200萬，但是有可能銀行估價只估1,000萬，銀行會用1,000萬去貸給你8成，那就是800萬，換句話說：你的購屋自備款就要準備400萬，這就是貸款額度不足的風險。
- 中古屋
中古屋的話，就比較簡單，因為不是新房子，甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子，當然它的價格也相對的比較便宜，貸款成數也不會像新房子或預售屋那麼高，可以貸到8成，這是買中古屋要考量的。
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
房貸成數不足可以解約嗎？
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款準備不足違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
圖片來源：內政部
新聞出處》東森新聞
