二胎房貸的好處是撥款快、額度大，能用不動產來快速取得額外資金。當二胎房貸繳款出現困難，是否能將貸款中的房子進行買賣嗎？為什麼二胎房屋在買賣市場上通常較不太受歡迎？由於二胎房屋風險較高，因此對於房市交易買賣要注意什麼？以上這些問題，就讓本文來為你一一作解答。
一、二胎房貸繳不出來能將二胎房屋買賣嗎？
突然面臨財務吃緊，造成二胎房貸繳不出來，不僅會在聯徵紀錄中留下房貸遲繳的紀錄，還必須繳納遲繳的房貸利息與違約金。當二胎房貸已繳不出來，可以將二胎房屋買賣嗎？答案是可以的，不過有幾個地方須注意。
二、二胎房屋買賣處理方式有哪些選項？
有二胎房貸的房屋，在辦理買賣過戶及所有權移轉時，可能會有哪些作法呢？可以參考以下幾種過戶與所有權轉移的方式 :
1.賣方清償、塗銷設定後再過戶
二胎房屋買賣最簡單也最單純的方法，當然就是由賣方自行籌資，將一胎和二胎清償，確實塗銷設定後再將房屋移轉給買方，債權債務兩清，以免後續衍生各種法律問題與糾紛。
2.先過戶，買方再代償、塗銷設定
這種是由賣方將設有第二順位設定的房屋，辦理過戶、移轉給買方。銀行重新設定第三順位抵押權，並將賣方原有貸款優先進行代償。買方之後再持清償證明，辦理塗銷一、二胎房貸設定。
3.直接過戶，由買方承接前貸設定
這樣的方式就是俗稱的「背胎過戶」，意即抵押權未塗銷過戶，不做一胎和二胎清償，直接由買方承接賣方原有的貸款條件與抵押權設定。在「賣方原本的銀行貸款條件較佳」，或是「買方無法取得更優惠的銀行貸款條件」時，就可能會採用這種方式處理。
三、二胎房屋買賣抵押權設定的用意？
為什麼二胎房屋買賣要設定抵押權？簡單說，設定房屋抵押權，是為了保障債權人的權益。一旦設定房屋抵押權，債務人就沒有辦法將房子賣掉、過戶給別人，除非買方願意承接債務；若日後客戶無力繳款時，銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件擔保品（貸款房屋），並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款，剩餘的資金會留給屋主。
抵押權屬於非占有型擔保物權，舉房貸為例，在完成房屋抵押權設定後，這間房子並不會移轉給債權人，債務人還是可以繼續使用，只有在債務人沒有履行約定時，債權人才會行使房屋抵押權。
四、二胎房屋買賣有私設的解套方法？
要進行二胎房屋買賣，若房屋有民間抵押權設定（又稱為房屋私設），在申請貸款上會非常困難，所以可以先嘗試以下3種的解套方法：
1. 親友資金週轉
可以先向親友借一筆錢，償還所欠款項後，就能解除房屋的民間設定限制，這是最直接也是最有效的方法之一。
2. 買賣回租方式
雖然有民間設定的房子無法申請銀行的貸款，但還是可以找尋願意放貸的民間代書業者，或是信得過且願意承接的親友，將房子的「所有權」過戶給對方來換取現金，用這筆資金償還民間欠款，並解除私人設定的問題後，對方再以租賃的方式，將房屋「使用權」出租給原屋主，這樣的做法雖然失去了房屋所有權，但卻還是可以在原來的房屋生活（這個方式較不建議使用）。
3. 諮詢民間貸款
民間貸款有2種方式：
- 融資公司
融資公司審核寬鬆，且受到政府的監督，以貸款風險與利率來說，都要比其他民間貸款來的低。因此，當房屋有私人設定，建議可以找大型上市櫃的融資公司作評估。
- 代書代辦
此外，若是房屋私設是在利息較高的當鋪手中，建議趕緊尋找願意承接的合法代書業者，盡早取得資金來解除當鋪的房屋設定，以免債務的雪球越滾越大。
五、二胎房屋買賣塗銷與過戶處理流程？
二胎清償完畢，並取得清償證明後，就可以持相關資料進行二胎房貸抵押權設定的塗銷了。我們將二胎房貸抵押權設定塗銷所需要準備的文件，以及申辦的流程整理如下。
1.二胎房貸塗銷應備文件
申請所應準備的文件包括：
- 土地登記申請書及登記清冊。
- 債務清償證明書。
- 塗銷登記證明文件。
- 他項權利證明書。
- 抵押權人印鑑證明（銀行免附）。
- 申請人及抵押權人身分證明文件。
2.二胎房貸塗銷與過戶流程
- Step1：備齊資料並持相關證件，由本人或代理人至地政事務所辦理。
- Step2：地政事務所查驗資料，核定並登錄申請。
- Step3：完成申請，成功塗銷二胎房貸抵押權設定。
二胎房貸對債權人來說，風險是相對高的。因此，通常取得的利率會較高，且銀行承辦的意願也相對較低。若因財務的缺口，而有二胎房貸遲繳的情況，甚至還不出來的問題，通常並不建議直接進行二胎房屋買賣來解決問題。最好的方式就是應儘早與二胎房貸的貸款機構聯繫，說明財務困難情況。他們可能會提供一些選擇，例如調整貸款條件，來幫助你應對困難時期。
