二胎房貸額度高，撥款速度較快，這種房貸方式屬於第二順位抵押，那你知道二胎房貸風險有哪些嗎？可以辦理房屋二胎貸款管道相當多元，辦理需要留意的地方也不盡相同。一起來透過本文來掌握，二胎房貸的陷阱與對個人信用評分的影響。
一、申請二胎房貸會有風險嗎？
當有資金需求時，你是否也知道可以申請二胎房貸來取得資金？融資二胎房貸額度最高500萬，且不受信貸有DBR22倍的限制，是不少名下房屋有貸款的屋主，常利用的資金週轉方式。
不過，儘管二順位房貸的條件相當誘人，但是申請前若沒有妥善認識二胎貸風險，就有可能使自己落入申請管道的陷阱、還款狀況出現困難、信用評分留下黑紀錄甚至房子遭到拍賣的可能。
二、二胎房貸風險從哪來？
在前段中有提到，申請二胎房貸擁有許多利多，受到許多有大筆週轉金人的青睞。不過，提醒要辦理二順位房貸的申請人，切勿忽略二胎房貸風險。常見的二胎房貸的陷阱可分為以下這些方向：
- 審核較嚴格
二胎房貸是一種抵押貸款，因此銀行審核條件相對較嚴格。銀行會考慮借款人的信用評分、財力狀況、房屋價值等多個因素來評估申請人的還款能力和風險。如果有業者誆稱可以美化信用來辦理，就要提高警覺。
- 二胎利率高
由於二胎房貸屬於第二順位抵押權，對貸款機構來說風險較高，因此需要更高的利率來平衡風險。二胎房貸的利率通常比一般房貸高，大約在 5% 到 16% 之間。
- 還款年限短
通常二胎房貸的還款期限為2~15年，相對於一般房屋貸款40年較短些。二胎房貸的還款期限較短，因此每月的還款金額會比一般房屋貸款高，但總利息支出會比較少。
- 還款壓力大
二胎房貸以房屋為抵押品，因此如果貸款無法準時繳納，不只會需要繳納滯納金，信用評分受損之外，最糟的情況，還可能因此導致房屋被拍賣。
- 申請管道多
目前銀行、上市融資公司和民間貸款公司都可以辦理二胎房貸。而銀行是民眾的首選，但不是每間銀行都有提供二胎房貸的服務；上市融資公司通常速度較快，貸款額度較高；民間貸款公司的申請流程不透明，需要被加收高額服務費用。
- 合約暗藏陷阱
二胎房貸風險中，合約是最容易被民眾忽略的一環，不肖業者抓緊民眾未細讀合約內容，放入惡意的條款，誘使民眾簽下不合理的合約，而落入二胎房貸的陷阱裡。
三、避開二胎房貸風險的技巧
二胎房貸管道中最安全的就是銀行，但是銀行二胎房貸基於風險的考量，因此從嚴格把管。而民間二胎房貸風險較高，因此我們提供以下申請前需要注意的事項。
- 民間二胎房貸的計息方式
民間二胎房貸的計息方式多樣，根據《民法》限制，年利率不可超過16%（當鋪最高30%）。有些民間貸款以月利率呈現，看似利息較低，然而乘以12個月換算成年利率後可能超過法定限制。例如：
- 月息3分利：3%（月利率）×12個月=36%（年利率）
- 借1萬利息200元：200元（月息）÷10,000元（本金）×100%×12個月=24%（年息）
- 民間二胎房貸的收費項目
民間二胎房貸的收費項目通常會比銀行多，甚至出現有不合理的收費項目，例如：開辦費、手續費、服務費、帳管費、申請費、諮詢費等。這些費用可能會在申請前或申請後收取，徒增二胎房貸的貸款成本。
- 民間二胎房貸的合約內容
簽合約是申請民間二胎房貸的最重要的一步，因此我們再次重申，避免落入二胎貸風險，其中最要緊的就是要仔細閱讀合約內容。在簽立合約之前，務必特別留意以下合約內容：
- 還款期限和方式
部分民間貸款業者會以短期計息，例如1~7天為1期，這種方式會增加還款金額；而有的會把利息併入本金複利計算，這樣會增加利息支出，讓本金難以還清。
- 提前清償條款
如果財務有比較寬鬆，或者找到更好的貸款方案，想要提前清償民間二胎房貸，就要注意是否有綁約期的規定。一旦沒有照合約還款，就需要繳納一筆違約金。
- 不合理罰則
最常見的就是合約中有「簽約後反悔或貸款未過，則應支付核准金額20%之違約金」。或者「如有遲繳或拖欠，則應支付每日1%之滯納金」等。這些罰則是違反法律的，您應該堅決拒絕簽署這樣的合約，並且向相關單位檢舉這些不法業者。
申請二胎房貸風險主要常見於高利率、隱藏費用等方面。在挑選民間二胎房貸管道前，務必要求貸款機構提供完整的收費明細，並且拒絕任何不合理或不必要的費用。建議選擇上市融資公司辦理較為安全。
四、減輕二胎房貸壓力的方法
申請二胎房貸後，就代表名下同時有兩筆房屋貸款。在文中我我們有提醒過，二胎房貸利率通常會比一般房貸高，因此還款的壓力也會增加。如果想要減輕二胎房貸的壓力，可以參考以下幾種方法：
- 主動協商
當二胎房貸還款出現困難，建議盡快主動找貸款機構進行協商，這有助於表現出解決債務的誠意，同時也有利於尋求可行的解決方案，防止債務進一步擴大。
- 房貸寬限期
寬限期是指在貸款期間，只需繳交房貸利息，不用繳交本金的方式。對銀行來說，辦理二胎房貸風險較高，因此不會再提供客戶二胎房貸寬限期，而上市融資公司則有獨家提供二胎房貸寬限期的優惠。
- 代償二胎
二胎代償是一種向另一家貸款機構，申請利率更低的貸款來清償原先的高利率二胎房貸所剩餘款項的方式。這種方式也稱為二胎代償。
- 債務整合
透過債務整合可以將名下利息高的二胎房貸或其他貸款，合併整合成一筆貸款，以降低貸款利率、每月還款金額，同時減輕還款壓力。債務整合的方式有多種，您可以根據自己的財務狀況和需求，選擇最適合的方式。
五、申請二胎房貸風險常見問題？
- Q申請二胎房貸該找銀行或融資公司申請？
- 看情況。假如申請人的信用評分良好，可以向銀行申請二胎房貸；反之假如有信用瑕疵或信用不良的情形，建議找上市融資公司申請二胎房貸的過件機率會比較高。
- Q房屋持分可辦理二胎房貸嗎？
- A可以。房屋持分一般銀行基本上都不願意承作，若是融資公司的話，有可能辦理，但前提是需要所有持分人都同意且擔任共同擔保人；民間的部分則較為寬鬆，大多為土地價值大於想貸的金額即可，但這部份每間公司都不盡相同，需要多注意內容細節。
- Q屋齡40年的老屋可以申請房屋二胎嗎？
- 一般來說屋齡過大的房子，要辦理二胎房貸銀行通常會予以婉拒辦理。因為銀行會優先考量二胎房貸風險性與轉手性的問題。不過，申請融資公司二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，就算是40年屋齡的老屋，都能提出貸款申請。
藉由本篇可以知道，二胎房貸風險比一般房屋貸款高出許多，因此通常會透過較高的房貸利率，來規避民眾貸款還不出來的問題。慎選可靠申請管道，並事先規劃好還款計畫，避免當二胎房貸還款出現困難時，在聯徵報告留下黑紀錄，甚至房子遭到法拍。
