房屋現值與房屋稅息息相關，你知道你名下的房屋現值嗎？它與房屋市價有何不同？如何計算房屋現值？房屋現值是一個關鍵指標，不僅影響房屋報稅徵稅情況，更反映了房產市場的動態變化。讓我們一起來探究房屋現值的奧秘！
一、房屋現值是什麼？與房屋市價的差異
房屋現值是政府評定的房屋價值，主要作為房屋稅和契稅的計算依據， 各縣市會由民意代表、建築、營造等專門人員組織「不動產評價委員會」，評定房屋的標準價格（含標準單價、折舊率和地段率），稅捐機關再依此計算房屋現值。
通常，房屋使用的建材越好、坪數越大、房屋屋齡越新，房屋評定的價值也越高。
而房屋市價則是市場交易價格。房屋現值與房屋市價的差異為：
- 評定基準不同：房屋現值的評定基準日通常為每三年重評一次，而房屋市價則會隨市場行情波動。
- 計算方式不同：房屋現值的計算公式僅考慮了房屋的構造、用途、坐落位置等因素，而房屋市價則還會受到房屋的裝潢、採光、視野等其他因素的影響。
- 用途不同：房屋現值主要用於課稅，而房屋市價則用於房屋交易。
房屋現值與房屋市價是兩個不同的概念，不能混為一談。在購買房屋時，應綜合考慮兩者的因素，做出合理的判斷。
二、房屋現值查詢的時機
房屋現值查詢的時機通常包括以下情況：
1.申請房屋貸款時
在進行買賣房屋、轉讓房產、辦理貸款，要查詢房屋現值，作為交易、核貸的依據。
2.每年5月報稅時
繳納房屋稅費時，需要查詢房屋現值以計算應繳納的稅款金額。
3.其他需要時
例如辦理都市更新、辦理房屋繼承、贈與等情況下，也可能需要知道房屋現值。
房屋現值查詢是在房屋交易、報稅及其他法律程序中的重要步驟，確保交易公平、稅款準確且符合法規要求。
三、房屋現值查詢管道
房屋估價是評估房屋價值的過程，通常用於房屋買賣、貸款、保險等目的。常見的房屋估價管道有以下幾種：
1.實價登錄網站
內政部地政司於2012年推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄。民眾可透過實價登錄網站查詢附近的交易紀錄，作為房屋估價的參考。
2.房屋交易平台
各大房屋交易平台，如永慶房屋、信義房屋、591房屋交易等，也都有提供實價登錄資訊，並結合自身的大數據資料，提供更全面的房屋估價參考。
3.銀行鑑價
銀行在核發房屋貸款時，會委託專業的房屋鑑價公司進行鑑價，以評估房屋的價值。銀行鑑價的結果通常會作為房屋貸款額度的參考。
提醒你，房屋現值估價結果並非完全客觀，不估價管道或估價師可能會得出不同的估價結果。
四、房屋現值計算方法
房屋評定現值的計算公式如下：
房屋評定現值=核定單價×面積×(1−折舊率×折舊年數)×街路等級調整率（地段率）
其中：
- 核定單價：由各縣市政府的不動產評價委員會評定，依房屋的構造、用途、坐落位置等因素核定。
- 面積：以房屋使用執照登載的核計面積為準。
- 折舊率：依房屋的構造、材質等因素規定。
- 折舊年數：自房屋使用執照核發之日起計算。
- 路段率：反映房屋坐落位置的交通、商業等條件。
舉例來說，假設有一棟3層樓加強磚造住宅，屋齡30年，面積120平方公尺，位於臺北市中正區，核定單價為每平方公尺25,000元，折舊率為1.38%，字嫆住宅稅率為1.2。則該房屋的現值計算如下：
房屋現值 = 25,000 × 120 × (1 – 1.38% × 30) × 1.2 = 1,940,830 元
應繳納的房屋稅金額為：192,500 × 1.2%（自用住宅稅率）= 2,310元
以上房屋現值僅供參考，實際房屋交易價格可能有所不同。
五、房屋現值常見FAQ
- 房屋現值查詢要收多少費用？
- 透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
- 房屋現值與估價出現落差，要以誰的為準？
- 各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
- 每年報稅都要重新查詢房屋現值嗎？
- 不需要。房屋現值每三年更新一次。儘管如此，為了避免忘記查詢時間，建議在報稅前仍可前往當地稅捐稽徵處查詢
房屋現值是房地產交易中不可或缺的一環，無論是買賣房屋、申報稅賦或進行財務規劃，都應充分了解房屋現值的相關知識。掌握房屋現值的計算方式和查詢管道，才能妥善保障自身權益。